在看房选房时，如果看中某一套房子，开发商都会让购房者先交定金，再给一定的期限补齐首付。但有时也会出现因为各种原因交了定金却不想买了的情况，这时候，购房的定金能退吗？徐宝同律师团队根据处理房屋买卖纠纷的操作经验，从实务操作的角度提出了建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
徐宝同律师认为，定金的基本性质是违约定金，当一方当事人不履行合同而违约时，则可适用定金罚则。关于定金罚则，需明确其适用条件：定金罚则以违反有效合同为前提；定金罚则适用于不履行合同义务这一违约形态，对部分履行的，定金罚则可部分适用。同时，必须与主合同的履行情况相结合确定定金罚则的适用。
在实践中，下列几种不履行合同义务情形，不应适用定金罚则进行制裁：
1、预付定金一方没有依约定期限交付定金，相对方没有按时履行义务；
1、交付定金一方没有依约定的数额交付定金，相对方没有依约定完全履行义务；
2、交付定金一方依据合同约定交付了定金，相对方存在逾期履行情形，但交付定金一方对此表示认可；
3、因不可抗力造成合同无法履行；
4、合同瑕疵履行；
5、双方当事人对合同不能履行均具有过错，双方均无权请求对方承担定金责任。
综上，定金罚则本质上具有处罚性，只有在行为人的行为有效且收取定金一方违约时，才可适用，同时兼具违约金的性质。此外，需注意的是，定金罚则只能适用于合同双方当事人，不得扩大适用。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲替代性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，英国皇家特许仲裁员协会会员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼、仲裁审理及涉经济犯罪，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
