提问：
咏鑫你好，想在武汉买第三套房子，两套婚后买的，已经全还清，贷款在我名下。
想通过离婚析产获得贷票，首付用经营贷。
公司法人是我媳妇，想以她的名义经营贷款，然后用我的名义买首套。
这该如何操作？
离婚前贷款还是离婚后贷款？
咏鑫：
1.离婚。
房子析产至你媳妇名下。
你名下无房有贷款记录，有些银行对于这种情况算首套首贷。
你媳妇有房有公司，可以经营贷，钱贷出来买房在你名下。
注意：提前问好认房不认贷的银行。
其实即使名下有房，若没有在还贷款，有时也能操作成首房首贷，需要银行配合，有的中介可做。
主要针对二手房，新房基本不行。
只是在交契税时，算二套契税。
2.以你的名义贷款
因为老婆是直系亲属，你名下有房，你可以抵押贷款。
之后离婚，老婆名下无房无贷，可以首套首贷，且经营贷在你名下。
问题是，你做经营贷，需要结婚证和老婆作为共同还款人。
你老婆作为共同还款人，一把情况会上征信，所以以你名义做经营贷时，问一下银行你老婆会否以共同还款人上征信。
若上，名下会有一笔负债，可能会影响房贷审批，以上供你参考。
关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。
提问：
咏鑫老师，我才购买了江岸区百步亭和谐里楼盘的一套房子。
从银行贷款万元，银行放款后，开发商收到房款，却只给我开了一张收据，称要等交房时才开全款发票。
这个不会有什么问题吧？
是不是有什么猫腻？
咏鑫：
正常！不用担心。
主要原因是：
开发商和购房人签订购房合同，收到购房款后开具收据，等新房交付时再开具发票，这是正常流程。
之所以如此，是因为发票金额涉及面积差异，因此统一以产权登记面积据实结算房价款。
“交房时如果实测面积与购房合同面积有差异，购房金额将多退少补，相关税费也将依据实测登记面积缴纳。”
也有提前开发票的，一个首付款发票，一个银行放款后，放款金额的发票。
所以，各个开发商操作不同，是由于他们后期税务筹划不一样。
提问：
咏鑫你好，我最近在武昌看中了一套二手房，具体小区我就不说了，电话和中介把价格谈到了总价万，中介说这个是目前最低价了。
目前双方还没见面，我计划约时间去谈，有没有好的办法，把价格谈点下来？
咏鑫：
因为不知道具体情况，在这里你也不方便细说，但是看你说的万，估计2万就让你砍下来的，具体能再降多少，这个也不好说。
所以我只能给你几个建议，仅供你参考，先来说说几种常用的砍价策略：
1.提前做功课
通过贝壳或者房天下，看看历史成交价格。
细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。
佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。
2.找中介了解房主卖房的原因
通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。
如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。
但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。
3.拿家人说事
“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”
4.哭穷卖惨
刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。
最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。
5.现金摆在桌面上，软磨硬泡
只要再降5万，这些钱你就拿去了。
现金永远比银行卡转账更刺激。
6.车轮战
如果有时间和精力。
可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。
最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。
当然，这个只是其中的几个建议。
其实淘二手笋盘，前期的功课比谈判重要的多，你这个属于临门一脚了，就是多与少的问题，希望你能谈到满意的结果。
提问：
咏鑫好，买房小白，坐标湖北潜江。
我是汉川农村的，潜江市有一套房在老婆名下，一家四口都住在潜江，两小孩，大的是女孩上高三，小的是男孩上初二。
想在武汉买房，手里有资产万，在武汉有交社保，明年三月份满两年。
因为最近几年家庭开支会很大，大的明年要上大学了，小的上高中！所以很纠结！望咏鑫指教！
①如果现在买只能在不限购区域买，个人倾向蔡甸，离老家汉川近，个人身体不好，长期要去蔡甸同济中法新城院区看病！
②如果在离市中心买的话，要等明年三月社保满两年！
③个人打算等儿子上大学了再去武汉住，主要是想帮小孩先在武汉买房，也算投资吧！
纠结不知道该如何，是买新房还是二手房？
请咏鑫帮忙规划规划！看有没有值得入手的新楼盘或者是二手房！谢谢！
咏鑫：
你好，资产买武汉还是比较充足的，可以大胆买入。
武汉还是比较看好的，如果感觉到后面有生活压力，可以预留30-50作为防守资金，抵抗风险。
既然你是想去武汉买房先投资，就真没必要现在跑去不限购区域买，浪费资金，没有什么价值。
投资完全可以等等明年3月份房票，武汉尽量买主城限购区。
如果你买房目前不是为了自住，想先投资的话，我倾向二手。
一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了。
二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了。
遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。
提问：
咏鑫你好！
