北京皮肤科治疗医院 http://news.39.net/bjzkhbzy/180906/6508755.html年楼市创下了一个又一个的意想不到：从火热到调控加码，再到市场冷清，呈现出“倒V字”的发展走势，如今临近年末，房地产更是创下两个“新纪录”。
其一，全国住房销售均价再次下跌
统计部门数据，11月全国商品房共计销售万平方米和亿元，通过测算的销售均价为元/平。值得一提的是，9月是年后的第一次价格指数下滑，当月的平均销售价格为元/平，10月元/平，目前连续3个月回落万元大关。
其二，房价上涨和下跌城市数量两极分化
70个大中城市中，11月有63城二手房价环比下跌，仅有3城房价上涨。不同于新房出售有一套严格的销售和价格标准，二手房因为属于存量房，直接由业主和买家交易，尤其是大城市，二手房买卖占到整个销售市场60%以上的比重，所以更能反映市场以及参与者的情绪。
毫无疑问，房价普涨已经成为过去式，受国家持续不断的调控氛围影响，中心城市地段的房子仍然不乏提升力，但大多数三四线以及偏远地段，市场稳中有降将在所难免。不仅如此，广东住房*策研究中心李宇嘉认为，在需求端不会放松限售限贷的情况下，未来需求复苏态势不会太乐观，房价仍会惯性下跌。易居研究院副院长杨红旭指出，本轮楼市调整持续3个月，未来半年内房价可能会探明跌幅最大的时点。
换言之，在专家看来，近期楼市较大的措施调整，已经让市场开启了降温通道，按照历史经验，降温周期起码要持续6-12个月，而且在老百姓的观念里，降价意味着未来价格可能更低，购买情绪很难调动起来，可以说到明年上半年，市场都难言回温。
作为一个靠需求和资金堆砌起来的行业，没有人消费，没有钱周转，是多么悲催的事情。但如今的房地产开发商，正是面临这种“两手皆空”的局面：首先，“3+2”红线直指开发商融资和杠杆规模，使得绝大部分房企都出现资金压力，有些没钱还债关门，有些苦苦支撑；
其次，中国网财经12月7日报道，百强房企销售额连续5个月下滑，部分开发商的累计销售额已经负增长。另外，中指院监测的50城住宅成交情况，11月成交套数同环比均下降超50%。业绩不景气，直接影响债务偿还速度和企业运营。另外明年的海外债到期规模达到.2亿元高峰，措施红线加上销售不如意，对高负债房企来说，根本没有容易二字。
一句话总结，过去那套旧模式越来越不灵了，随着房价近乎普跌，房企业绩不景气，债务日积月累，土地卖不出去，对于很多缺钱的房企来说，最终或引发更大范围的“降价潮”。
值得注意的是，在年底各种打折促销的卖房活动中，市场上“工抵房”打折甩卖的消息频繁出现，不乏热门大城市。第一财经报道，近期广州推出工抵房的楼盘有数十个，既有增城从化郊区，也有荔湾这样的主城区，比如荔湾雅居乐天际30套工抵房一口价万/套。还有厦门海沧区，某项目推出30套平的工抵房，单价2.5万/平，而此前在售均价要3.3万/平。
01到底什么是工抵房？
顾名思义，工抵房就是开发商资金不充裕，将未出售的房子给工程方抵扣工程款的方式。目前分两种：一种是“真工抵”，即开发商将房源作为工程款抵扣给施工商，这类房子一般数量会很少；还有是部分开发商的营销手段，以此为名义进行促销。正如58安居客房产研究院分院院长张波指出，这部分工抵房是房企为了回笼资金调整的价格，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，所以会以“工抵房”的名义来进行销售。
02变相降价？业主愤怒，地产商表示很委屈
工抵房的折扣很大，但却让老业主非常愤怒，他们无法接受自己高价买来的房子如今价格低了一截的情况，下半年来，伴随着市场下行、开发商折价促销增多，业主“降价维权”的案例也接连在多个城市出现，在岳阳、沈阳、太原等地，业主集体拉横幅、要求退钱退房、甚至打砸售楼处的现象都有发生。比如武汉老业主因房企降价到售楼处拉横幅闹事，还导致多位业主被行拘。也有开发商利用工抵房降价被责令停止的案例。
为了稳住局面，约束部分房企恶意降价行为，目前全国已经有21城出台“约束降价”措施，明确限制楼盘的折价行为，并作出上限要求。所以很多时候房企降价卖房都是偷偷摸摸的，不仅要维护房市的平稳健康，还要忌惮老业主的围堵闹事。因为国家对房地产的监管从严，很多开发商都有意通过折价来拉动回款自救，多以工抵房、特价房、买房送车位等方式进行。时代财经报道，一位房企员工坦承，这些低价房源，都是促销降价的一种方式，尽管对老业主有失公平，但却是企业的无奈选择。
03“工抵房”比普通房子价格低很多，能不能买？
虽然工抵房价格低是最大优势，但无论是“真工抵”和房企促销行为，都存在一定的“硬伤”。一来企业不会把容易卖出的房屋抵账，所以工抵房多存在一些朝向、户型、楼层较差，采光通风方面的居住体验不好等等问题，再者即便是开发商拿出来的特价房源，也可能存在首付提高、不能贷款的问题。所以，要能接受这些可能存在的“硬伤”，才能继续谈工抵房能不能买的问题。
工抵房能不能买？3个问题需把控
其一，存在变二手房的风险：一般情况下，工抵房只是施工方与开发商签订了协议，但没有签订购房合同并备案的，这样方便购房者改签，也避免了成为二手房多交税。但如果已经网签并备案，那么产权已经属于施工方了，这时候交易，就要三思了，至少要注意核实施工方是否有违约债务或其他债务纠纷，避免钱房两空。
其二，存在房屋质量无从维权风险：明确了可以改签的房子后，还要确定权责关系，因为工抵房可能存在没有通过验收等质量问题，所以买房前要确定后期出现问题应由开发商还是施工方负责，当然最好是开发商负责，并体现在字面上，防止出现问题被踢皮球。
其三，存在拿不到房产证的风险：基于第二点，这类房可能存在质量以及权属纠纷，这就导致后期可能无法顺利交易，甚至拿不到房产证。要避免这类问题，如果面对的是开发商，则要求开发商提供齐全的销售证件，任何交易手续都要索要发票或收据，并注明是“房款”“首付款”等用途。如果是对施工方，意味着大概率要将房款打到非开发商的账户，这种情况最好“三方监管”。
房说君有话说，总之开发商降价卖房的举动实属对现实的“低头”，但对准备买房的家庭来说，是否考虑价格优势的工抵房，需要看自己是否接受工抵房的硬伤，如果真的确定购买的话，最好购买未网签备案、产权权属未转移、房屋通过验收的房子，避免后期纠纷。
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