本文原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观
楼市调控的最大杀器就是限购。房价之所以被摁住，绝不是因为房价已经高不可攀，而是由于有钱你也买不到。
虽然限购属于行*手段，不属于市场行为，但是在我们完全建立起房地产长效机制之前，限购仍将长期存在，尤其是北上广深一线城市。
阻碍房价升天的，绝不是低收入，而是房票。
一线城市的房票该如何管理、如何优化、如何进化，绝对是一门大学问。而且，很多朋友非常希望配置一线房产，达到保值增值的目的，但是苦于没有房票，一筹莫展。
今天我就将以上海为例，来告诉大家如何最大化的挖掘开发，利用好自己手中的房票。
1
限购*策
限购*策研究透彻，是开发房票的重要前提。
上海的楼市限购*策诞生于年1月31日，之后经过几次升级，目前按照如下标准执行：
一、沪籍家庭：可购买两套住房，第三套限购。夫妻双方各自与其父母在年1月31日之前共有2套及以下的，可购买两套住房。
二、沪籍单身：可购买一套住房，第二套限购。单身与父母在年1月31日之前共有2套及以下的，可购买一套住房。
三、非沪籍家庭：购房日之前63个月内缴满60个月个税或社保，可购买一套住房，第二套限购。
四、非沪籍单身：不可购买住房。
五、商住类公寓不限购，随便买。
六、年8月6日，官方宣布在上海自贸区临港新片区内，针对非沪籍人才，限购资格由家庭调整为个人，社保年限由5年缩短为3年。不过具体的实施细则尚未公布。也就是说满3年社保的非沪籍单身，目前仍然不能在临港购房。
2
赠与
赠与是非常便捷高效、安全可靠的获得上海房产以及腾空自己手中房票的办法。
受赠人不需要具有上海户口，不需要具备上海购房资格，只要有人愿意赠与你，你就可以获得上海房产。而且，受赠没有套数限制。
赠与产生的税费如下：
一、房产的产权人将房产赠与配偶、父母、公婆、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女这些直系亲属或者赡养人的，双方免征个税。
二、将房产赠与直系以外的任何人，受赠人需缴纳全额20％的个税，以及土地增值税，全部税费总和为该套房产市场价的50％以上。
三、受赠人无论是直系亲属还是其他人，全部需要缴纳房产市场价3％的契税。
四、受赠的这套房产，若干年后要卖掉的话，在上海符合满五年且是家庭名下唯一住房的，免征个税，如果不满足任一条，征差额20％的个税（不能选择全额1%或2%）。
该差额为产权人当年买入时与受赠人现在卖出时的差价，如果当年属于房改房，只有几万元成本，那就基本相当于全额了。
是否满5年同样是从产权人当年买入时到受赠人现在卖出时的时间间隔来计算。
以上就是上海房产通过赠与方法转移的全部内容，可以看出赠与给父母、子女等直系亲属税费最低，只需要受赠人缴纳3%的契税即可。当然你也可以把上海的房产赠送给你外地的朋友，不过需要缴纳50%以上的税费，实在不划算。
因此，假如你在老家的父母年事已高，身体有恙，想来上海颐养天年，或者兄弟姐妹渴望来上海安家立业，为社会主义事业奋斗打拼，那么你可以将自己的房产赠与他，在维护了家庭和睦的同时，你又再次获得了崭新的上海房票，接下来，你需要做的就是好好工作，努力赚钱，早日买房，改善生活。
3
继承
在上海，房产继承同样不需要房票。
但更为重要的一点是，你现在千方百计的买那么多套房产，就是为了能够代际传承，造福子孙。但是你确定自己了解房产继承的相关*策吗？
配偶、子女、父母、兄弟姐妹，继承房产，免征契税。根据遗嘱由非法定继承人继承房产的，缴纳3％契税。
法定继承人或者遗嘱继承人继承房产，全部免征个税。
继承的房产将来卖出的话，和受赠房产一样，在上海没有满五唯一的话，要征收差额20％的个税，这也就是民间常说的遗产税（国内目前并没有开征遗产税，这只是个税的另一种称谓）。其中，满五和差额的定义和赠与一模一样。
我买卖房产那么多年，曾经遇到过两次有遗产税的房子，一次是我主动逼问房东才得知的，另一次是中介和我关系比较好私下告诉我的。由于遗产税（个税）费率高达20%，通常要百万左右，因此，对房东来说能否转嫁给下家，让下家来承担全部税费是卖房成功的关键。在此，我特别警告那些毫无经验的小白，买二手房千万要做足功课，因为房东想让你入坑，简直易如反掌。
继承房产，本身税费极低，你打拼下的多套房产，也可以如愿以偿的全部留给儿女，但是问题的关键是，将来儿女要卖掉的话，需要缴纳差额20%的遗产税。
我老婆的一个同事，在上海市中心的一栋塔楼住宅中拥有整整一层的8套房子，朝南的两套打通用于自住，朝东朝西朝北的6套全部出租。他们家这8套房产建面在平以上，市值近1亿。虽然房龄已经超过20年，但是不能卖，也不能换，因为限购，卖掉就买不进。我曾经给过他两个建议，一是在他快要入土之前，8套房子全部卖掉，留现金给女儿；二是8套房子由女儿继承，让她当一辈子包租婆。但是如果这些房子在他女儿手中卖掉的话，将要缴纳至少万的遗产税。
4
公司买房
在上海，以公司名义买一手住宅和二手住宅，限购*策完全不同。
年，限价*策被发明出来，并在全国各地铺天盖地的推广。由于限价导致的一二手倒挂，给予投机份子可乘之机，纷纷注册公司摇号买房。
为了遏制投机，年7月2日，上海出台的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》要求，企业买一手住宅，必须同时满足以下条件：
一、企业设立年限已满5年；
二、企业在本市累计缴纳税款金额已达万元人民币；
三、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年；
四、企业近年缴纳税款金额满万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制；
五、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。
企业在上海买一手住宅必须满足以上条件，并且只能买一套。但是，只要是在境内注册的公司购买上海二手住宅，套数没有限制，只有限售5年。
针对公司的限购*策，一二手房完全不同。但是，在税费缴纳上完全相同。
公司买一手房或者二手房，都是缴纳3%契税。卖出时都需要缴纳差额5.3％的增值税，差额30％-60％的土地增值税（假如房价翻一倍的话，缴纳增值部分的50%）。此外，还有企业所得税和持有过程中的房产税。
简单总结下就是，在上海以公司名义买房，新房只能买一套，二手房随便买。将来卖出时，除了限售5年外，增值部分的至少一半都是用来缴税的。
5
法拍房
在一线城市中，只有上海购买法院拍卖房产是不需要购房资格的，北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。
所以，从理论上讲，只要你愿意，没有户口没有房票，你也可以拥有一套上海的产权房。
法拍房起拍价格通常是市场价的七成，虽然看似价廉，但却不一定物美。法拍房的风险主要有以下5条：
一、法拍房极可能会出现多次抵押的情况，而且，很多民间借贷是无法通过机构提前查询的到的，购买后可能会卷入其它债务纠纷。
二、如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走，法院是无法强制执行腾空房屋的。
三、法拍房不允许贷款，中标一周后必须全款交齐。
四、法院只负责拍卖，不负责迁户口，如果房东的户口不能迁走，那房子的户口和学位你都无法享受。
五、法拍房的所有过户税费都由买房人承担，如果你买到有遗产税的房子，那就亏大了。当然还可能会有原房东拖欠的物业费、水电煤费用也不是一笔小数。
假如你打算买法拍房，以上5条不一定全占，但是碰到一条的概率还是很大的。行动前，务必权衡好利弊，三思而后行。
6
婚姻
上周刚公布的全国结婚率，上海排名倒数第一。其实，上海的离婚率也是名列前茅的，尤其是在房价大涨的年代。
在上海，离婚可以获得两样最重要的东西，一是房票，二就是首贷。
我认识的一位上海炒房客，他是上海户口，他老婆是深圳户口。他的操作模式很简单，就是把买来的上海房产协议分给老婆后离婚，自己变成沪籍无房单身后再买房，买完结婚，房子划给老婆后再离婚，如此循环往复。他告诉我说，她老婆在深圳也是这样操作的。夫妻两人同时拥有两大一线城市的房票，只要收入能保证，就有无限的可能。
年3月24日开始，北京对离婚1年内买房的房贷申请人，公积金和商贷都按照二套房6成或8成首付执行。年7月31日开始，深圳要求离婚2年内的房贷申请人，公积金和商贷首付不低于7成，除非离婚前无房无贷的可以首付3成，有一套房的可以首付5成。
与北京、深圳完全不同的是，上海根本没有出台任何限制离婚买房的信贷*策。
此外，还有一点非常重要，在目前现行的旧版征信系统中，参贷人的贷款记录是不计入征信的，只有主贷人进征信，也就是说，即便你婚后买房是两个人共同贷款共同还款的，只要在离婚时把参贷人从房产证上去名字，参贷人就可以同时获得崭新的上海首套房票和首贷资格。
之前有传言说，新版征信即将于5月上线，所以，年初上海很多人利用这个旧版征信的bug离婚套取首贷买房。
新版征信何时上线，不得而知，我只知道现在旧版征信的漏洞还没有堵上。
7
最优原则
以上5种买房策略，合情合理、合法合规。需要的朋友务必要反复阅读、反复研究、自我开发、搭配使用。我在这里不便展开讲解。
如果你有上海房票，要充分利用好婚姻制度和赠与*策。婚姻制度成本最低，只要你们夫妻和睦，就是最优选择。赠与*策则对新上海人非常有利，你外地的父母兄弟同样可以享受上海红利。
如果你没有上海房票，那么用公司名义买二手房也是可以的，就是别指望房价大涨，因为涨的再多，你也只能拿到小头。法拍房不是不能买，只是需要专家带路，没人指引，一定入坑。
另外，我知道有些专业炒房客会用代持和众筹等高危方法破限购买房。在房价大涨的周期里，这些方法的确可以赚到钱，但终究属于短线操作而且自己无法掌握百分之百的主动权，不建议大家冒此风险。
最后，我想说的是，再严谨的*策都会有漏洞，再完善的制度也是人来执行，社会管理，千万不能仅靠人性，因为贪婪是所有人的本质。
想要真正的房住不炒，就是要让炒房者没有利润，让他自生自灭，而不是放水养鱼，一边嫌鱼多，一边还在拼命的放水。
