抵押权涤除胜诉判决被抵押的房屋在什么情况 [复制链接]

法院认为，原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，故在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。

原告：北京澳兴北京分公司

委托诉讼代理人:周春梅，北京伟睿律师事务所律师

委托诉讼代理人:林虎才，北京市中淇律师事务所律师。

被告:山水文园凯亚房地产开发有限公司

第三人:长城新盛信托有限责任公司

原告北京澳兴北京分公司(以下简称原告)与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司(以下简称山水公司)，第三人长城新盛信托有限责任公司(以下简称长城公司)商品房买卖合同纠纷一案原告向法院提出诉讼请求:1、判令山水公司继续履行双方于年4月1日签订的《购房意向协议书》，由山水公司协助原告办理弘燕山水文园XX号楼号房屋(以下简称涉案房屋)过户登记至原告名下:2.判令长城公司协助办理注销涉案房屋抵押登记。事实和理由:原告北与山水公司于年4月1日签订《购房意向协议书》，约定由原告购买山水公司出售的位于北京市朝阳区弘燕山水文园20号楼号房屋，房屋建筑面积平米，建筑面积单价元，房屋总价为人民币元。协议签订后，原告按协议第三条约定期限分别于年3月25日支付房号保留金万元:年4月1日支付购房款万元;年4月28日支付万元:年5月29日支付购房款万元;年6月27日分二次支付购房款万元一笔、元一笔。至此，原告按照协议约定于年6月30日前支付了全部的购房款，山水公司亦依据收款记录向原告出具了购房款收据。年5月12日，涉案房屋的土地使用被青海省西宁市中级人民法院依法查封，年7月31日，涉案房屋被北京市第三中级人民法院查封。原告于年10月8日分别向上述两个法院提起案外人执行异议申请。年11月26日，青海省西宁市中级人民法院作出()青01执异号执行裁定书，年12月30日北京市第三中级人民法院作出()京03执异号执行裁定书，均认定原告与被告签订的《购房意向协议书》内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额、支付方式等合同基本内容，山水公司已经按照约定收受购房款，该协议应认定《商品房买卖合同》，同时均裁定中止对北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼号房屋的执行。原告认为:原告已按协议约定期限支付了全额房款，山水公司的协议目的已经实现，被告就应当按照约定积极履行合同义务，但山水公司至今未按照约定履行合同义务。

山水公司辩称:本案合同性质是预约性质，涉案房屋查封措施解除后，经抵押权人同意并具备办理过户登记手续条件后我公司可以办理过户手续。青海西宁中院于年5月12日裁定对涉案房屋所在土地使用权查封，终止日期为年5月11日。

长城公司述称:一、我公司对涉案房屋享有抵押权，山水公司未清偿全部债务，原告无权请求注销抵押登记，且原告未提交支付全部房款的付款明细，仅提供收据，不能证明实际付款情况。在涉案房屋所在楼栋取得不动产登记之前，山水公司以其名下山水文园项目B区二段.37平方米的在建工程及全部土地为其在主合同项下债务的履行提供抵押担保，我公司为抵押权人，担保的债权额为38亿元，年11月9日办理抵押登记。年5月23日，山水公司将朝阳区弘燕山水文园XX号楼的全部现房房产(包括涉案房屋)抵押给我公司并办理了抵押登记。因山水公司未依约支付款项，我公司已向北京市第三中级人民法院申请强制执行，案号为()京03执号。山水公司尚未偿还全部欠款，原告无权要求我公司注销抵押登记。二、未经我公司同意，山水公司不得转让涉案房屋，亦不能办理转移登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(自然资发[号)第三条第二款规定:“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”根据上述规定，我公司为涉案房屋的抵押权人，在抵押期间未经过答辩人的同意，山水公司不得转让案涉房屋，且不动产登记中心亦不予办理转移登记。

本院认定事实如下:年4月1日，原告作为买受人(7方))与山水公司作为出卖人(甲方)就涉案房屋签订《购房意向协议书》，约定原告自愿订购涉案房屋，建筑面积为.3平方米，单价为元，总价为元，优惠价为37元。乙方应于本协议签订当日支付甲方0000元整的房号保留金，甲方自年3月25日至年4月1日为乙方保留该房屋的购买权。在乙方获得北京市购房网签资格允许后3日内，乙方需至山水文园东园接待中心签订《北京市商品房现房买卖合同》。若经过北京市建委审核乙方未获得北京购房网签资格，及/或乙方未在约定期限内至山水东园接待中心签订《北京市商品房现房买卖合同》，则本协议自动解除。原告通过转账形式于年3月25日、年4月1日、年4月28日、年5月29日、年6月18日、年6月27日分多次向山水公司支付全部购房款37元和三个停车位的使用费。年11月9日，长城公司取得京()朝阳区不动产证明第XX号不动产登记证明，上载:证明权利或事项为抵押权，坐落为朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期(B区)二段住宅及地下车库项目，其他部分载明担保债权数额为38亿元，抵押期限自年10月11日至年12月31日:附记部分载明“37平方米在建工程及全部土地(不含人防所分摊的土地面积)”。

年5月23日，长城公司取得京()朝不动产证明第00XX号不动产登记证明，上载:证明权利或事项为抵押权登记，坐落为朝阳区弘燕山水文园20号楼11层等61套，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为38亿元，债务履行期限自年11月22日至年11月21日。

长城公司就与山水公司的债权向北京市第三中级人民法院申请执行，该院于年7月31日轮候查封包括涉案房屋在内的弘燕山水文园17、18、19、20、31号楼的全部房产。原告向该院提出执行异议，该院于年12月30日作出()京03执异号执行裁定书，查明北京市规划和自然资源局委员会向原告出具了编号:朝()(窗)不动产登记信息查询结果告知单和朝()(窗)不动产登记信息查询结果告知单记载原告和XX名下无其他居住房屋，裁定中止对涉案房屋所对应土地使用权的执行。

青海省西宁市中级人民法院在申请人五矿国际信托有限公司与山水公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案中于年4月30日作出()青01财保11号民事裁定查封了山水公司位于朝阳区南磨房乡四路通村四路通住宅小区二期(B区)二段住宅及地下车库项目。原告向该院提出执行异议，该院于年11月26日作出()青01执异号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋所对应土地使用权的执行。

庭审中，原告提交长城公司代表与购房业主代表的录音，欲证明长城公司认可上海银行北京安贞支行的账户是山水公司和长城公司共同的资金监管账户。长城公司对于证据的真实性认可，证明目的不予认可。

经核实，原告于年3月9日出具同意书和授权委托书，同意以公司名下购买北京市朝阳区弘燕山水文园东园住房一套，以便解决在京高管及无住房员工的居住问题，委托XXX办理购房相关手续。原告于年3月10日全体股东会议上作出决议:公司同意以公司名下购买北京市朝阳区弘燕山水文园东园住房一套，以便解决在京高管的居所问题。

案件审理中，原告申请查封、扣押、冻结山水公司名下价值元的财产。

原告与山水公司签订的《购房意向协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行合同义务。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告和山水公司签订的《购房意向协议书》实际内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额以及支付方式等合同基本内容，可以认定双方已签订房屋买卖合同，且原告已支付全部购房款。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。

本案中，长城公司与山水公司建立监管账户接收购房款的行为意味着长城公司知晓并认可房屋所有权会在购房人与出售者之间的变动和流转。

原告作为普通购房人，购房的主要目的除占有、使用外还期待获得房屋所有权。原告已按照合同约定支付全部购房款，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待，其行为无任何过错。

从保护交易安全的角度，若原告在已经支付全部购房款的情况下，仍不能取得房屋的所有权，有损于其对于交易安全的信赖利益。从交易成本支出的角度，相对于购房人，抵押权人具有较为优势的地位和资源以实现其抵押权利。

综上，结合本案事实背景，考虑原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异:在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。据此，对于原告要求山水公司继续履行《购房意向书》，协助将涉案房屋办理转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求长城公司注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。判决如下/p>

一、第三人长城新盛信托有限责任公司于本判决生效后十五日内注销位于北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼号房屋的抵押登记;

二、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于抵押登记注销后十五日内协助原告北京澳兴公司北京分公司将北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼号房屋转移登记至原告北京澳兴公司北京分公司名下。

原告代理人北京伟睿律师事务所周春梅律师认为涉案房屋具备抵押权涤除并办理转移登记的条件，理由如下：

1、原告与被告签订的《购房意向书》已经符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告已经全额支付购房款，出卖人已经按照约定收受购房款，该协议已被生效的裁判文书认定为商品房买卖合同，应当认定原告与被告双方之间成立了商品房买卖合同关系。

2、年4月1日，原告与被告签订《购房意向书》并支付大部分房款时，房屋并未被抵押，原告对双方签订合同后形成的抵押无过错，且被告凯亚公司在抵押房屋时并未通知作为权利人的原告，因此抵押应当对原告不产生效力。

3、年5月23日，凯亚公司虽将涉案房屋抵押给长城新盛公司，并办理了抵押登记。但长城新盛公司在办理凯亚公司其他房屋抵押的同时就对凯亚公司银行账户和销售系统密钥进行了监管。长城新盛公司办理抵押登记的目的是收回贷款资金，而不是为了以房抵债禁止或限制凯亚公司用销售房屋所得的售房款来偿还债务；且双方签订合同后凯亚公司提供给原告的付款账户也是凯亚公司与长城新盛公司的监管账户，原告的37元购房款已全额支付至了长城公司所监管的凯亚公司账户内（账号：，开户行：上海银行股份有限公司北京安贞支行），长城新盛公司作为账户的监管人对凯亚公司出售涉案房屋、接收购房款的事实是明知的，到本案开庭前，也从未提出过任何异议。现长城新盛公司对涉案房屋抵押的目的已经得到了实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《九民会议纪要》等相关规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，且西宁中院及北京三中院的裁定均认定了原告作为商品房消费者的优先权利，故长城新盛公司负有注销涉案房屋抵押登记的义务和协助办理涉案房屋合同网签、备案和产权过户登记的义务。

4、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。本案中，原告已经缴纳了涉案房屋的全部购房款，享有对涉案房屋地上部分的物权期待权。从保护交易安全的角度而言，被告建造涉案房屋所在的XX号楼是用来出售的，在与原告签订购房协议时，因涉案房屋并不存在抵押权，原告有理由相信其所购买的房屋不存在任何权利瑕疵，在其已经支付全部购房款的情况下，若仍不能取得涉案房屋的所有权，则其对交易安全的信赖会受到严重的损害，《民法典》合同编关于保障交易安全的立法目标就无法得以实现。另从交易成本支出的角度看，抵押权人更有能力控制开发商。就本案而言，长城新盛公司对凯亚房地产公司设有监管账户，对于相关项目房屋的网签亦有直接的控制能力。而原告作为购房人，其无法控制凯亚房地产公司如何使用原告给付的购房款，也很难对凯亚房地产公司清偿长城新盛公司借款的情况进行调查。

综上，原告认为原告对涉案房屋享有的物权期待权优先于长城公司享有的抵押权，现抵押物的交换价值已经实现，那么抵押权的效力应及于转让所得的价金，而非抵押物本身，长城新盛公司应当将涉案房屋的抵押权涤除，与被告凯亚房地产公司配合办理涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》网签及合同备案手续，将涉案房屋变更登记至原告名下。最终法院采纳了代理人的意见，依法支持了原告的全部诉求。

1、关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

2、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3、《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

4、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。