北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、*产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
林某芬、周某佳向一审法院起诉请求：
1.判令确认年周某刚、林某芬与周某杰关于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）口头借名买房协议有效；
2.判令确认林某芬、周某佳占一号房屋六分之五的份额；
3.判令郭某霞、周某鹏配合林某芬、周某佳办理一号房屋之共有产权证（即林某芬、周某佳共同共有上述房屋83.33%份额，郭某霞占上述房屋16.67%份额）。
周某鹏、郭某霞上诉请求：
1.请求依法撤销一审判决，驳回林某芬、周某佳的全部诉讼请求；
2.林某芬、周某佳承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院驳回了林某芬、周某佳要求确认口头借名买房有效的诉讼请求，并且也驳回了其要求确权的诉讼请求。但是房屋在没有确权的情况下，一审法院却直接判决周某鹏、郭某霞配合林某芬、周某佳办理过户登记，并且支持了林某芬、周某佳请求其占有房屋83.33%的份额。一审判决结果和认定事实相互矛盾，不符合逻辑，超出了合同纠纷的受案范围，违规使用了法定继承纠纷处理本案，属于适用法律错误。
二、一审法院错误认定本案基本法律关系，在没有充足证据证明的情况下，直接认定诉争房屋为周某刚、林某芬夫妻共同财产，侵犯了周某鹏、郭某霞的合法权益。1.诉争房屋源于与原房屋置换。原房屋因住房困难让周某刚作为婚房居住。年，周某杰符合条件将原房屋一居室换为诉争房屋，故房屋使用人是周某杰，房屋性质属于公租房，在房屋出售前周某杰无权处置该房屋产权。2.一审法院判决的主要依据是林某芬、周某佳提供的信笺，信笺的主要作用是周某杰向教育局房管科申请将诉争房屋转到周某刚名下，主要申请内容并非周某杰所写，其真实性存疑。
年单位与周某杰签署房屋买卖契约，年下达房产证，房屋使用权人为周某杰，从上述证据可以推断北京单位并没有同意变更房屋承租人的申请，诉争房屋未完成承租人的变更程序。其承租人、房屋购买后的所有权人均是周某杰。
三、根据该信笺内容表达可知，即使得到周某杰的认可，其表达的真实意思表示应当是将诉争房屋承租权赠与周某刚，并非表达用自己名字替周某刚买房。四、诉争房屋的购房款不是周某刚、林某芬全部所出。证明出资购房应当以产权单位出具的收据和发票为准，但林某芬、周某佳并未提供该款项已经缴纳的收据或发票。且其提交的购房票据中仅一张收据显示“收到Y公司交来周某刚康居工龄款”，其他剩余收据均显示是周某杰及其单位交款。根据林某芬、周某佳提交的票据计算总额与购房款总额不吻合。
五、一审判决中忽略了购置诉争房屋时使用周某杰与郭某霞的工龄优惠及周某杰的教师购房优惠的事实。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条之规定，购房时周某杰和郭某霞享有的两项优惠所对应的财产价值应属于周某杰与郭某霞的共同财产。
被告辩称
林某芬、周某佳辩称，同意一审判决，不同意周某鹏、郭某霞的上诉请求和理由。
法院查明
周某杰与郭某霞系夫妻关系，二人生育长子周某鹏、次子周某刚。周某刚、林某芬系夫妻关系，二人生一女周某佳。年11月24日，周某杰去世。年7月10日，周某刚去世。
年单位发出《通知》，“周某杰同志，符合条件，同意其办理一号两居室一套。”。
年3月23日，北京市某单位发出《通知》，“周某杰同志经核准符合置换房产，现分配两居室一套。你单位应出资元。待款交齐后，方可办理进住手续。”
年12月，周某杰与北京市单位签订《买卖契约》，约定一号房屋，个人付房款元。周某杰购房按照有关规定应缴纳优惠房及其他费用合计元。
年5月21日，一号房屋登记于周某杰名下。
庭审中，双方的主要争议：
1、借名买房问题。林某芬、周某佳提供信笺（其内容为房管所：我本人自愿将一号住房两居室一套转到我儿子周某刚名下，特此证明。周某杰98年3月我校同意周某杰同志意见附带签章），以此证明周某刚借周某杰名义购买一号房屋。
周某鹏、郭某霞对信笺上周某杰签名不予认可。经法院释明，周某鹏、郭某霞申请笔迹鉴定后，又自行放弃笔迹鉴定。林某芬、周某佳又提供证人李某证言，以此证明郭某霞陈述一号房屋是二儿子的。周某鹏认为上述证人证言不能证明什么。郭某霞表示不清楚什么情况下发生的聊天。
2、付款问题。林某芬、周某佳提供年3月31日收据（今收到周某杰一号房屋购房款元现金）、年3月31日收据（今收到周某杰一号房屋购房款元现金）、年3月31日收据{今收到Y公司交来周某刚康居工程款（一号房屋）购房款元}、年9月14日收据（今收到周某杰一号物业费元现金）、《通知》（其内容为现有贵单位林某芬同志，其家属在我局分配一套两居室，你单位应出资元北京市某单位）、录音、高某芳证人证言，以此证明周某刚、林某芬出全资购买一号房屋。
周某鹏、郭某霞对上述收据、通知真实性予以认可，但是认为是周某杰出钱购买一号房屋，对录音真实性予以认可，但表示不知在什么情况下录制，对证人证言不予认可。
法院认为：本案争议在于周某刚、林某芬与周某杰、郭某霞就一号房屋是何关系。林某芬、周某佳提供信笺，经法院释明，周某鹏、郭某霞申请笔迹鉴定后又放弃笔迹鉴定，其应承担不利后果，故法院对上述证据予以采信。年3月周某杰明确表达将一号房屋转到周某刚名下，年3月31日，Y公司缴纳了部分房款，结合郭某霞的录音等证据显示的一号房屋购买情况、付款情况，现有证据显示周某杰表示一号房屋归周某刚，且上述房屋购房款均为周某刚、林某芬出具。
考虑到现有证据、通常生活经验等，郭某霞购房时应明确知悉一号房屋购置事宜。鉴于以上情况，周某杰、郭某霞与周某刚、林某芬应就一号房屋达成一致协议。
关于确认口头协议有效一节，鉴于周某杰已经作出书面的信笺，其意思表达清楚，故法院对周某佳、林某芬要求确认口头协议有效的诉讼请求不予支持；关于确权、过户一节，周某刚、林某芬对一号房屋仅享有债权，故法院对林某芬、周某佳要求确权的诉讼请求不予支持，鉴于周某杰、周某刚先后去世，其继承人林某芬、周某佳要求将上述房屋过户至林某芬、周某佳及郭某霞名下，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。
裁判结果
一、郭某霞、周某鹏于判决生效后十五日内配合林某芬、周某佳办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中林某芬、周某佳共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，郭某霞占有上述房屋百分之十六点六七份额）；二、驳回林某芬、周某佳的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为林某芬、周某佳对涉案房屋是否享有债权。
本案中，林某芬、周某佳提交的收据、信笺、录音、证人证言等证据，再结合房产证原件、相关收据原件由林某芬、周某佳持有及涉案房屋由周某刚、林某芬一直居住使用的事实，可以证明涉案房屋系由周某刚、林某芬出资购买，且经周某杰明确表示转至周某刚。
周某鹏、郭某霞虽对该信笺的真实性不予认可，但其在申请笔迹鉴定后又放弃笔迹鉴定，应就此承担不利的法律后果。法院根据本案房屋出资、使用等实际情况，结合在案证据，认定周某杰、郭某霞与周某刚、林某芬就案涉房屋由周某刚、林某芬购买达成一致意见，林某芬、周某刚对案涉房屋享有债权，并据此判令周某鹏、郭某霞配合林某芬、周某佳办理房屋的过户手续即房屋共有权证，并无不当。
关于周某鹏、郭某霞主张周某杰签署信笺的真实意思表示是将涉案房屋承租权赠与周某刚，且房屋未进行确权，周某杰无权处置该房屋产权的意见，在签署该信笺时，购房合同及购房款尚未签署、交纳，周某杰对该房屋亦不可能享有所有权，故该信笺应认定为双方在购房前即已达成过户的约定，且林某芬、周某刚对案涉房屋享有的系债权，房屋性质及所有权等情况并不影响周某刚、林某芬出资购买房屋，对房屋享有债权的事实，故法院对周某鹏、郭某霞该项意见不予采信。
关于周某鹏、郭某霞主张涉案房屋使用郭某霞和周某杰工龄优惠，应当属于共同财产的上诉意见，因结合现有证据、双方关系及通常生活经验法则可知购房时郭某霞应对涉案房屋出资、购置等事宜明知，且双方未对工龄优惠补偿进行约定，现周某鹏、郭某霞以此为由主张相应财产份额，亦缺乏依据。