二手房过户是指将房屋所有权从一个人转移到另一个人的过程。二手房过户需要遵循一定的流程，并需要注意一些关键的事项。下面是一些关于二手房过户的重要注意事项：
1、了解业主卖房的原因
在考虑购买房屋之前，有必要详细了解业主卖房的原因，这可以帮助您了解他们的心态和需求，并决定是否有可能讨价还价。询问业主卖方原因，例如是否需要紧急资金、工作变动等，可以更清晰地了解他们的真实意图，以判断是否诚心想要出售。还要注意中介的表现，如果中介声称已经与业主取得联系，但是在现场看房时租客不配合，这可能表明房屋只是被挂在市场上，而不是诚心出售。因此，您可能不必继续进行考察。
2、房子的学位是否被使用
在考虑购买房产之前，请确保您已经询问了关于学位是否被使用的情况。如果已经被使用，则该学位将被锁定六年，这可能对您未来的家庭规划造成困难，例如您有孩子或想要出售房产。如果学位已被使用，您可以考虑请求降价。如果房产已经被出租给租客，这可能比您自己住在该房产更麻烦，因为根据合同法规定，“在租赁期间，租赁物的所有权发生变动不会影响租赁合同的有效性”，也就是说，买卖不会破坏租赁关系，租客有优先购买权，必须让租客放弃。在签署二手房买卖合同时，请注意修订相关条款或签署补充协议，以避免风险。
3、房子是否有抵押
检查房子是否存在抵押。如果是，询问欠款数额，因为它会影响你赎楼需要支付的担保费和利息。很多房屋都有抵押债务，除了少数早期买入全款付清的房屋。有些房屋业主可能会重新抵押，尽管当初价格很便宜，但他们可能申请了消费贷款，导致欠款很高。因此，即使表面价格低，实际购买成本也可能很高。赎楼担保费为欠款总额的1.2%，赎楼利息一般为欠款额的1%，例如欠款万，买方需要支付3.52万的赎楼费。因此，最好选择已经付清红本在手的房屋，如果房屋满五唯一，还可以减少1%的个税。总的来说，如果房屋抵押欠款高，你和业主必须好好谈价，以减少成本。
4、同一套房子，不要找好几家中介去看
请避免通过多家中介看同一套房子，因为这样业主可能会误认为自己的房子很受欢迎，从而提高心理价位。实际上，通过这些中介看房的都是你，这可能会影响后续与业主讨价还价的过程。建议每次看房后请中介列出所有相关费用，如契税、个人所得税、赎楼费用和佣金（通常是3%，但一般可以谈到比较低），以便进行成本核算并比较不同房子的性价比。一旦你已经看了很多房子，选择一个专业可靠的中介，是很重要的。必须选择一个可靠的中介，因为这决定了你未来购房的安全性。请确保与中介讨论并明确合同条款和手续流程，避免选择不专业的中介，这可能增加你的不满和焦虑。
5.了解历史成交价格，做到心中有数
为了了解历史成交价格，做到心中有数，在实地看房前，建议您先到链家网上了解一下这个小区，最好是查询同类户型房子最近的成交价格。然后再在网上看一下在售房子的报价，做一比较，这样可以在选房的时候做好心理准备，避免买完房子后的后悔。
6、验证房产证的真实性和房屋建成时间
验证房产证的真实性和房屋建成时间是很重要的。首先是产权，许多购房者担心二手房的产权问题。我们建议在支付定金之前先验证业主的房产证和身份证原件，并检查房屋是否有银行抵押或被查封，以确保购买的安全性。
关于房屋的建成年代，尤其是公房，了解它的建成时间非常重要。您可以先检查房本上是否有建成年代的信息（请注意，新房本上的年代可能不是真实的建成年代）。如果没有，您可以查看房主的原始购房合同。您还可以直接联系评估公司（您可以通过百度查询联系方式），评估公司通常会有各个小区的档案，这是最真实、最具说服力的。
请记住，房屋的建成年代可能影响购房者的贷款年限，以及未来再次出售或转移的情况。因此，核实这些信息是购房的重要步骤。
7、查看房屋的朝向及内外部有无瑕疵
这是一些主要的大的注意事项，还有其他一些诸如：
1）二手房设施设备清点。由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。
2）水、电、煤气、天然气的清点及过户。双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金
3）有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。
4）物业服务费、公共维修基金、取暖费结清。二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。
5）户口迁移。二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。
6）清点二手房钥匙。二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。