#房价#讲了好几天电商，今天我们来讲讲房子吧
我们买房子的时候，其实心里是很纠结的，为什么呢？因为心里可能看中这套房了，但又害怕价格波动，怀疑以后价差太大，错失了一次赚钱的良机，也害怕房价下跌，对自己造成损失，更害怕，这套房子会给自己带来负担！
在不断的纠结中，心里其实是很不舒服的，今天，我想通过分析，让大家自己算出一个合理的房价阈值作为参考，这样我们就能轻松的知道房子是贵了还是合理的，就算是贵了，也清楚地知道到底溢价了多少
废话不多说，开始吧！
我们知道，投资一套房子，它的收益来自两个部分：1.净租金收益2.价差收益
因为房子的周期性是很强的，一个时段一个价格，价差收益是极其不确定性的，不到卖出的那一刻永远也不知道！所以分析重点我们放在净租金收益上
既然分析净租金收益，那么就能用净租金收益率来衡量好坏
净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额*%
年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用
初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
为了稳健一点，我们以银行3年定存利率2.75%为基础，也就是说，投资这个房子，我们拿到的收益至少不会比存银行低，也有人喜欢用十年期国债收益率的中位数来参考，这个确实更科学一点，十年期国债收益率的中位数大概是3.8%！为了便于计算，我们就用3%吧
用以上的设定也就是说，当净租金收益率＞3%，这时买来的房子没有风险，持续持有的收益率不会比存银行少，未来如果涨价了，涨来也都是自己的钱，而且因为有这个收益在，不管未来如何，都可以稳健的持有下去，不用担心涨跌，也不会因为市场波动而着急卖，导致以后吃不到后悔药
接下来我们进行实操举例
小白看上了一套房子，面积80平，单价5万一平，总价万，月租金，首付30%，最长贷款30年，房贷利率4.9%
那么这套房子值得买吗？
这里只有租金，其他不知道。但在中国，一般持有房子的成本大概是租金的5-15%，我们就取个中位，按照10%来算
接下去我们计算房贷，可以搜索房贷计算器
我们可以看到这个房子，月均还款需要.35元
所以这套房子的年租金净额=*12*90%-*12=-
其实当我们算出年租金净额是负的时候，就没必要再算下去了，如果加上装潢，这套房子大有可能会影响到生活品质
也许这套房子以后会涨价，但这套房子真不适合一般家庭投资！
那么这套房子，什么价格才适合呢？注意：前方高能
我们再来计算一下
首付万，契税3%（看你是几套房），购买税费5%（中介佣金这些，看情况自由调整），设X为合适的价格
则（×12×0.9-70%×80X×（4.9%+Y%））÷（30%×80X+5%×80X）=3%
70%×80X×（4.9%+Y%）为每年房贷还本付息金额。
小白买这套房子，每月还本付息金额为元，每年还本付息金额为元。用每年还本付息金额元除以贷款总额万元，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比率，约为6.37%。已知贷款利率为4.9%，则Y=1.47
以上等式就变成：（×12×0.9-70%×80X×6.37%）÷（30%×80X+5%×80X）=3%
=（50-3.58X）÷28X=3%
=50-3.58X=28X*3%
=50-3.58X=0.84X
=3.58X+0.84X=50
=4.42X=50
X=50÷4.42≈
可以看到房价为的时候小白投资这套房是没有风险的，每年也至少有3%的收益，奈斯~
当然如果你觉得你城市的房价有足够的发展潜力，这就要看你能接受多少的溢价，以及目前的经济情况啦，再说一下我只是给了一个阈值而已！下期我还想分享一下如何分析自己的城市潜力，记得持续