杨小杨的买房之路真是崎岖又漫长。
一年多了，每天三刷房产App软件，成为了日常工作之余的加班项目。
买房的目的很纯粹：孩子上学占位。因为就职于政府部门，单位对员工有政策保护，只要在目标学校所属的片区有房，大概率就可以进入目标学校。
之前还不怎么着急，随着学区政策的出台，他想着先放缓下买房的脚步，等到政策阵痛后，或能捡到笋盘。
然后，就是等等看看，一年后的今天，眼看房源越来越少，孩子入学时间越来越近，杨小杨的焦虑感加剧，看房的次数又频繁起来。
午饭过后，刚拿起手机，就收到了中介推送的一条房源，杨小杨扫了一眼，立即来了兴趣。
总价低，而且在自己的预算范围内，朝南也是加分项，看图片装修也不错，颜值过关，买到手后可以简单收拾下就能租出去。
于是，她点开对话框，马上就约了中介周六看房。她还盘算了一下资金。
如果能定下来的话，将理财的钱赎回就可以凑到首付款，再申请下房贷就可以了。
听中介说银行贷款现在额度充足，审批快，周期上来讲也不是什么难事。
谋划好这些，杨小杨顿时觉得如释重负了。
时间很快到了周六，在中介的陪同下，她看完了房子，跟她想象中的差不多，基本满意。
意向明确，她跟着中介来到了他们店里。
中介问：我把业主给咱们约过来谈谈吧？
这小区房子出一套卖一套，您看了这么久了也知道，这个价格比较合适。
杨小杨觉得话在理。
随后问了一句：“这个房子全部下来，我一共需要支付多少钱？”
中介小哥拿出计算器噼里啪啦一阵算，然后列了个清单：成交价，贷款额，首付款，税费，中介费，分门别类。
看到了税费一栏写着：60万！杨小杨喝水的手差点没端稳水杯，“怎么会这么高！！！”
在对比了同户型的其他房源后，杨小杨发现优势立马没有了。
最后，跟业主的面谈也就免谈了。
折在税费上，是很多挂盘价格诱人、装修尚可的房子迟迟找不到买家的原因，像杨小杨这样希望越大失望越大的人群不在少数。
更有甚者，有的已经在谈判桌上甚至签完合同后，才被中介告知税费惊人，购房者最后也只能认倒霉或者不得不改变初衷，四处借钱，以免合同违约造成更大的损失。
如何能在税费上面节约成本，我们需要知道以下几点。
按最低过户指导价网签
北京的二手房有很多价格标准，最低过户指导价就是大家不能忽略的一点。
也就是说不管你实际签约的价格是多少，你都要照税务局针对该小区该房源制定的最低价格标准线以上按照税费比例去缴纳税费。
以上述房源为例，假设最低指导价为2.5万，则该房源指导总价为94万。
如果你按照这个价格去网签，就可以享受最低税费。但与此同时，也只能按照94万的65%去办理贷款，但这样的结果是，首付就要万出头，这对首付的要求就会比较高。
所以，首付金额有限的人群就无缘了。
按普通住宅与非普通住宅
标准线网签贷款
价格标准之二就是对于普通住宅的认定标准线。普宅与非普的界线，就是针对房源所在环线位置、房本面积以及网签价格等评定此房是属于普通住宅还是非普通住宅。
以五环内住宅为例，房本面积平米内，网签单价不超过元或者总价不超过万元，可认定为普通住宅。
普通住宅贷款比例高，且同样条件下税费较非普通住宅低很多。
所以，如果碰到原值价格适中，且需要贷款的房源，可以采用这个办法。
卖公房买商品房契税减免
买房者在缴税时，如果近一年内恰好卖过一套公房，则可以减免一部分契税。
假设本次购房网签价为万，卖公房时网签价为万，则可以减掉万的金额后，也就是按万来计收契税。
所以，对于卖公房再买房的这部分购房者来说，卖房的网签价很关键。
对于卖家来讲，越高越有利，可以给以后买商品房时争取到减免部分契税的福利。
卖家的配合度很重要
其一，卖家的房子如果是按揭贷款所买，且还了多年月供，则还款期间产生的利息可以作为个税减免项。
不至于太多，但是有时候几万块还是有的。
这对于掏空6个钱包的房奴来说，也是雪中送炭了。
其二，如果是满五年的房子，且产权人名下只有这一套，但配偶有房的，如果产权人可以配合，则可以省掉个税，满五唯一的优势自然大家都懂。
房产属性激发的税费
如果你打算买的是一套经适房，就要重视一个额外税费：综合地价款。这个税种的计算标准是按照网签的10%计收。
为了贷款，按照很高的金额来定网签价，则一定是一笔不小的成本。
如果你打算买公房，则可以在个税上极大概率的享有优惠方式计算。
我们还以上述房源为例，假设房子是商品房，网签价万，卖家原值50万，则个税计算是按照（网签价-原值-原契税-本次增值税及附加税-装修款）*20%去征收。原值越低，则个税就越高。
假设房子是公房，则可以按照网签价的1%征收。只需要缴纳3万的个税就可以了。
对于非满五唯一的房子，一定是买原值高的。但是原值如果比较低，但是价格还比较吸引力，则考虑全款买入，这样可以将税费降到最低。
以后如果会经营公司，还可以依托房本做抵押经营贷，也可以减小资金压力。
贷款可以减轻首付压力，全款则可以避开税费的坑，具体房源具体对待。
马上过年了，祝大家买好房，买对房！