近日，时隔“灰犀牛”论3个月后，郭树清再度针对房地产发表了重磅言论：
“……押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”
打击“房价永远涨”的第一重炮手，无疑是中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清。尤其是年以来，多次发表相关言论，措辞愈发掷地有声。
郭树清的Flag可谓立杆见影。
环京、燕郊楼市从年就开始松动。距离北京市中心仅两小时车程的环京香河地区，“睡城”楼市腰斩，有一楼盘从元/平跌至现在的元/平。燕郊地区房价5年下跌近50%，至今仍未回到4年前的高峰。
进入年6月，深圳楼市也迎来了“十年最冷”时期，6月份住宅二手房过户仅套，同比下跌75%以上。新房市场上，典型楼盘也从“万人摇号”冷却到去化不足5成；个别网红盘和学位房7折出售。
同时，年6月全国10大城市二手房交易量下跌15%。主要一二线城市的新房市场也开始急剧冷却。
年以来，房地产行业正经历着史上最严格、最密集、最全面的去金融化调控，按照我国现有金融体系的四大主体，基本上可以梳理为10大典型政策。
“三道红线”发威：有房企融资下降50%，有房企卖地求生
所谓的“三道红线”，就是央行和住建部发布的限制开发商融资的政策，于年1月1日起全面推行。
部分踩线房企为了降档，使出了“十八般武艺”。诸如：出售不良资产、引入战略投资、拆分物业上市、楼盘“打骨折”促销等。
目前看来，“三道红线”压力之下，这些措施成效显著。
年，在30强房企中，融创、金科、阳光城3家房企连降2档，尤其是金科，1年就实现了“变绿”；世茂、金茂等8家房企降了1档。
从三道红线指标的均值水平来看，现金短债比改善最为显著。而剔除预收款后的资产负债率则成为房企遏制由“黄”转“绿”的关键，毕竟长期指标见效慢。
据克而瑞统计，年上半年家典型房企的融资额为亿元，同比下降27%，环比下降29%，是年以来的最低水平。其中top31-50房企降幅超过了50%，最为显著。
可见“三道红线”政策成效显著，房企债务规模显著下降，有效降低了房企杠杆。同时也限制了房企利用杠杆无序发展的势头，转而向精细化管理要利润。
房地产贷款“两道红线”：房贷占比7个月连降，增速创8年新低
年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”。
数据显示，截至年第一季度末，银行业房地产贷款同比增长10.9%，增速创8年来新低。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。年以来持续低于各项贷款增速。开启“房地产贷款集中度管理”后，预计未来房地产贷款增速不会再高速增长。
资本市场：A股十年无房企IPO
年，“国十一条”出台，证监会要求房地产公司IPO和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO也基本停止。
年至今，仅有靠吸收合并上市的招商蛇口和B股转A股的新城控股两家房企在A股上市。
年，广州发家的某地产在香港上市，两年后便开始寻求“回A”，年到年的6年间，四次冲击A股都未能成功。
万达商管年曾赴港股上市。从年开始就已经启动了A股上市程序，年主动退市欲回归A股。年3月，证监会最新披露IPO基本信息情况表显示，万达商管状态为“中止审查”。
年恒大集团进行重组，欲谋求A股上市，并获得了亿战略投资。但恒大A股上市至今仍未获批。
而对于年之前已经在A股上市的地产股来说，市盈率持续走低，以上证指数为例，地产股市盈率逐年降低且已于年初低于大盘。如果以中证指数为对比基准，地产股市盈率已经在年低于大盘。
保险资金投向限制：不得直接投向房地产开发，“明股实债”被堵
年11月13日，银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》强调保险资金投资不得直接从事房地产开发。
在“三道红线”等高压下，债权类融资受到限制，“债转股”融资需求增加，房企倾向于加大股权类融资。保险资金若以股权形式进入房地产开发领域，就不符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标。
此项规定一出，房企寻求保险资金股权类融资的道路基本上被堵住。
禁止“前融”业务：22家信托机构被约谈
月5月，随着金融新政的出台和实施，房地产前融业务被逐步限制，融资获得的资金只能用于还债和日常经营，不能用于拍地。
年9月，22家信托机构被银保监会约谈，在监管的总要求下，被约谈的信托公司的房地产业务主要整改在三方面：控制房地产信托规模增速、禁止“前融”业务、通道业务需备案审批。
如果全靠自有资金拿地，在土地价格不断攀升的背景下，势必对房企现金流形成较大压力。
尤其是集中土拍新政下，每块土地要求每家参与拍地的房企缴纳20%的保证金（深圳50%）。
一个城市一年仅3次拍地，每次拍地相对集中。部分房企在集中土拍中为了加大中标概率还违规使用“马甲”，而这些“马甲”参拍的保证金也是一笔不小的数目。
由此可见，集中土拍下，房企资金需求峰值大。禁止“前融”业务，更考验房企的现金流筹集和调配能力了。
房贷利率上调：新房、二手房成交量应声大跌
年初开始，各地开始上调房贷利率。截止目前，广州、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等近60个城市调高房贷利率，部分城市情况如下：
年，房贷利率走低。年1月份以来，首套房利率和全国二套房平均利率已经扭转下跌势头，且上涨明显。
房贷利率上调后，房贷成本自然有所增加。房贷计算器显示，若客户贷款万元，年限30年，等额本息方式还款，首套房月供将由.10元上升到.49元，每月增加.39元。二套房月供将由.11元上升到.37元，每月增加.26元。
房贷利率与房企销售去化速度呈显著的方向关系。房贷利率上涨将导致个人购房成本增大，进而从销售端影响项目去化速度。
二手房按指导价贷款：控制房价的“核武器”，殃及新房市场池鱼
年2月下旬，工农中建四大国有银行深圳分行均已明确：住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。
此后，多地开始学深圳，建立二手房指导价交易机制和二手房按指导价贷款机制。
深圳政策一出，楼市遭遇“十年最冷”。
数据显示，年1-6月份，全市二手房网签套数套，同比下滑48.0%。另外，从6月份二手房过户套往回看，已呈现“四连跌”，对比年6月套的二手房过户数据，下滑幅度达到76%。新房市场也在年1月份的小高峰开始急剧下跌，截至6月跌幅超过65%。
二手房、新房交易冷却，进一步影响购房者的市场预期，与房贷利率上调的影响类似，房企销售端发力难，引发回款慢、周转慢。
严查经营贷、消费贷：拦下违规资金可能超亿
年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、抵押物管理等方面提出严格要求。联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
年6月3日，中国银保监会官宣：挪用经营贷买房，将收回贷款、报送征信系统，并还会影响后期贷款。
其实，年下半年开始，北京、上海、广州、深圳、厦门等多个城市就已经开始对违规资金、违规贷款的去向严查，共计查出约28亿元经营贷违规流入房市。据民间推算，全国被查处的违规经营贷实际超过亿。
通常情况下，“经营贷”是用于企业经营的，以抵押住房最常见，经营贷的特点是额度较高，最高能贷到房价的70%左右，且审批灵活、利率较低（3.5%左右）、放款速度快、支持多次续贷。
抵押贷款的利率比房贷低，月供压力小很多，吸引了很多炒房群体，推动了房价的上涨，反而让刚需群体买房越来越难。现在开展的调控有助于楼市降温，房价回归平稳，管住了经营贷，也就等同于管住了房价。
预售资金加强监管：房企回款困难重重
年下半年开始，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多个城市密集出台预售资金监管政策。目前已有至少25个省市加强了预售资金监管。
预售资金监管的直接原因是项目屡屡出现不能按时完工的现象。监管趋严能够保障项目资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险，同时减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险。
而监管的深层原因则还是在于控制房企杠杆。过去国内住房总量与市场需求存在巨大差距，因而需要房企加快周转和供应，预售政策加速房企的资金回笼，变相为房企增加无息杠杆。
但是随着房地产市场进入平稳区间，竞争日趋激烈，因而需要对部分房企预售资金的不当使用进行强监管，防止房企在压力下过于激进而风险爆发，从而给市场带来冲击。
实际操作中，如果开盘后项目滞销，预售款迟迟无法达到监管额度，房企必须补充其他有息资金用于项目建造，必然导致房企资金成本的上涨。
以某房企为例，年该房企实现销售回款超过亿元，同期融资成本约为4.94%，如果有20%的资金使用受限，那么一年需要增加的资金使用成本约为14.8亿元。叠加“三条红线”下融资监管升级，房企滚动资金将面临严重缩水，中长期来看，企业拿地扩张和市场供应都会受到影响。
此外，预售资金强监管将加速行业洗牌。对于中小房企而言，对项目回款的依赖度更高，日常经营或需要销售回款的支持，资金被严控之后，融资或将面临困境，无竞争力的房企将会加速退出，行业分化加剧。
购房尾款类ABS叫停：年发行规模对半砍
年5月11日，据新闻报道，中国证券投资基金业协会将收紧对于资管计划投资购房尾款的备案，不新增，存量到期不续。
年，适逢房地产开发行业“三道红线”出台，房企债务融资受阻，购房尾款ABS出现了爆发，发行规模为上一年的1.8倍，达到了亿。年，如果政策方面没有收紧，发行规模上0亿应该不难。
但是，截止到6月30日，年上半年基本上只发行了亿，预计全年不超过亿，基本相当于被砍了50%。如果进一步收紧，或将完全禁止。
此前，房企通过购房尾款ABS大致可以提前3个月-1年收回购房尾款，以后可能需要更多的依靠自身项目加速周转，实现现金快速回流。
总结
年上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点：房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势。资金过度流入房地产市场问题得到改善，地产去金融化成效显著。
总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。