90后清华毕业生买房攻略,有什么不一样?
为了买房,北漂茂茂解锁了很多人生第一次。
第一次凌晨坐在谈判桌前,跟业主讨价还价;第一次“掏空”6个钱包筹集首付,签字画押背上贷款;第一次在小红书总结近8千字的攻略,收获1千多赞,并积极回复粉丝求助……她的经验证明,认认真真地买一次房,小白也能变“大神”。
然而,从制定计划到成功拿到房本,3个月里,茂茂夫妻俩感慨颇多:“就像坐过山车,心情大起大落。”
好屋难遇
年10月,清华硕士毕业、工作2年的茂茂,做了结婚和买房两个重要决定。
学霸就是学霸,一切都有计划。她先找了刚买完房的朋友指点迷津,详细制定了一张房源评价体系表(如下图中EXCEL)。在这个表中,共有8类指标、26个细分项,其中每项都对应不同的标准和分数。
比如硬性条件里,分数权重最高的是户型朝向,水电供暖则是次要考虑的因素。设置好优先级,就不会凭感觉盲选。经过反复讨论,茂茂确定了“梦中情房”的基础条件:东城或西城,高层朝南,靠近地铁站。
然而,单梳理出评价体系是不够的,真正的难题都在后头。
第一道关卡就是“如何快狠准地找到合适的房子”。
当她第一次把需求发给经纪人后,却发现他们推荐的房源,并不符合要求,而且硬伤很多,经常是白跑一趟。比如,小区位置偏僻,交通不便;或是靠近垃圾中转站,周边环境脏乱,等等。
茂茂发给经纪人的需求
更让茂茂接受不了的是,那些带有迷惑性的“花言巧语”。
她曾经碰到一个急于成交的经纪人,反复强调房子的稀缺性,催促她和业主面谈。当她提出高于市场价10万的价格,经纪人也并未提醒,还在旁边鼓舞:“业主只跟你们聊过这个价格,过了这村就没有这店了。”
当时,茂茂一度以为自己捡了大便宜,直到结束谈判才反应过来:不对,我们原本没计划要复式户型,而且这房子周边交通条件很差啊。
开局不顺,难道是没找对人?
签约一波三折
最终,经由同事推荐,茂茂找到了一个资深经纪人——入行11年的“老兵”李明雪。
入行11年,李明雪以热情的态度和专业的服务,获得过很多客户的尊重和信任。从打扫卫生、搬家,再到找房、过户,无论大小事,她都尽心尽力。甚至有一位老太太,谁敲门都不开,只有李明雪来了她才开开心心接待。
和之前的经纪人相比,李明雪在推荐房源和沟通能力上更强,还会帮客户分析小区的成交情况、未来规划。后来,茂茂也在小红书上提醒粉丝,在贝壳App可以看到经纪人从业年限和经验,“我更喜欢真诚、有经验、共情能力强的经纪人。”
贝壳App“找经纪人”功能
提高找房效率后,茂茂终于遇到了综合实力强劲的“种子选手”。
12月3日,经李明雪牵线搭桥,茂茂一边快速跟几个诚心出售的业主见面,一边梳理自己的评价表,最终,看上了评价表里排名第一的“A房”。但无奈业主态度强硬,一直不肯降价,这次谈判没有取得任何进展。
但茂茂还想再试试。于是,12月5日一早,李明雪先行到业主家拜访。业主是一对6旬左右的夫妻,阿姨刚病愈出院,懂得人情世故的明雪,还特意带了一箱牛奶过去看望。
在沟通意向时,明雪聊起茂茂夫妻俩购房的初衷,“他们工作才2年,天天加班攒钱,不就是为了在北京有个遮风挡雨的地方嘛。”
评价表里综合排名第一的房子
在李明雪诚意满满的斡旋下,一切都很顺利,当天下午,茂茂和业主在门店再次约谈。然而,就在另一间会议室,还有一个同样看上了这套房,并且能够全款出资的客户也在焦急地等待——一旦茂茂谈判失败,这位客户就会马上交钱补位。
好事多磨,也正是由于前期沟通充分,业主最终同意了茂茂降价6万的要求,房子也顺利签约了。
但是,签约前后的一个小插曲,却让经纪人李明雪至今仍十二分地懊悔。
魔鬼藏在细节中
问题就出在茂茂的公积金贷款年限上。
签约买“A”房的前一天深夜,茂茂向李明雪抛出了疑问:为什么我用国管公积金官方计算器测算了贷款金额和年限,只能贷8年,而不是最长25年?
而这个问题,经纪人李明雪是没有考虑到的。以往的经验告诉她,大多数客户都能满足贷款25年的要求,是不可能被缩短的。
对此,她马上连夜电话核实,直到凌晨12点,才找到了一位交易管家,给出解释——由于茂茂公积金缴存额高,且还款能力较强,才导致官方计算出的年限相应缩短。如果更倾向贷款25年,稳妥起见,建议选条件相对宽松的纯商业贷款。
听完李明雪的转述,茂茂再三权衡,决定放弃国管公积金组合贷,在签约时改用商贷。
后来,茂茂再次提起这件事,为了搞清楚这个问题,李明雪特意约了交易管家深度沟通,仔细描述了茂茂的房产、公积金缴费信息和贷款需求。而让李明雪也没想到的是,由于信息同步充分,交易管家给出与之前相反的建议:茂茂可以用国管公积金组合贷的方式贷满25年。
同时,管家解开了这个谜团:国管公积金