近日，河南商丘“建业河畔洋房”的房地产项目推出“小麦换房”的购房活动。海报信息显示，购房人可用小麦来付首付款，价格按照2元/斤，最高可抵16万元。
对房企来说，上半年即将收官，为促进项目销售，推出活动也愈发多样。而河南这一楼盘推“小麦换房”别出心裁，直上热搜了。那么，这家房企为何要推小麦换房活动？背景是什么样的呢？这个活动的本质又是什么呢？
一、现象：“小麦换房”或“大蒜换房”？都是这家房产开发商最后的“矜持”
我们要知道，河南不止有小麦换房，还有大蒜换房，而这两个活动背后的开发商，其实都是建业地产股份有限公司。
我们来扒一扒，河南开封的地产项目“建业城”，前段时间就已推出大蒜换房的活动，每斤大蒜定价为5元。据建业城海报显示，活动推出后，成交房产30套，换算成大蒜，约有86万斤。
不管是“小麦换房”还是“大蒜换房”，在我看来，看似热闹的背后，其实都是这家房产开发商最后的“矜持”而已。
一起来看看建业地产，根据年5月的销售数据显示，自年以来，5个月的时间，建业地产物业合同销售额同比减少48.6%，总合同销售面积同比减少47.3%。
除市场不景气外，其实建业地产本身正面临着困难。今年5月，建业地产还将旗下电影小镇及戏剧幻城的部分股份出售给河南国资企业。6月的时候，建业地产又宣布引入河南省铁路建设投资集团为第二大股东和战略投资者。
种种迹象已经表明：建业地产，明显已经是一家被“染红”的企业。再结合最近“房票”等一系列来看，倒是很有意思。河南从货币、商品、客群等多个维度，算是真的打出了属于自己的“独立宇宙”。
也就是说，房地产行业的日子不好过，房子卖不出去，库存就积压了下来。去库存，成为了郑州近期以来的花样百出的主题。
但是，不管小麦大蒜的“房子下乡”真实意图和效果会如何，我们能看到河南地产业遇到的困境，比我们想象要复杂。
二、解析：营销的路子千万条，不要把降价促销说得这么温馨好不好？
根据该楼盘每平在五六千元左右来算，我们的购房成本在60万到90万区间。而首套房首付比例20%，活动最高可抵16万，等同于就是基本覆盖了多数户型。
现在房地产商的“小麦首付收购价”是2元一斤。换言之，你交个6万斤，最低首付12万就搞定了。河南小麦平均亩产应在斤，这6万斤就是66多亩地，能有60多亩地也是个大户人家了吧。
而且明面上农民还赚了：因为小麦眼下的收购价是1.5元一斤左右，人家实际上给你首付打了75折。你猜这房地产商拿到小麦之后会自己留着吗？
不会！可假设他按市场价把小麦给销售出去，明面上是亏了这5毛。可有趣的是，他在亏这5毛钱之后，房子卖出去了，你说他亏不亏呢？
在市场价和收购价存在差异时，这是一个很明显的套利机会。但大家要明白一件事，由于这个小麦是抵房价的，那这里的套利机会变成什么了呢？无他，就变成了变相打折。
因为要做备案价，房地产企业其实不好打折，可现实情况是不打折卖不出去，于是这个房地产商就迂回地选择了这种模式来达成降价促销的目的。
这就像期货衍生交易一般，小麦就是标的，我相信是没人真会拿着几百吨小麦去交割的，这里大家玩的本来都是金融。
而且能玩这些的人看似是农民，实际都是有需求的购房者，只要你跟销售有默契，你直接拿着打过折的款项去买卖就行了，并不会有实物交割的，那样双方也都麻烦。
就是你去买房，你空着手说：我这有6万块钱的小麦。开发商说：那我出10万收购，多出来的这4万在购房款里减免，你本来要给万购房款，现在给96万就行了。相当于优惠了4万房款。
最后，我想跟开发商说，营销的路子千万条，不要把降价促销说得这么温馨好不好？卖不去就是卖不出去，营销总监真的是才思枯竭、江郎才尽才出此下策吗？
三、本质：往大了看，就是河南房产横盘失败，庞大资产泡沫面临交易踏空的风险
我细看了下，这个楼盘在河南商丘的民权县。目前该县平均房价大概每平元左右，而这个楼盘均价是元，毕竟这个楼盘位于当地市中心。
根据售卖的信息看，这个楼盘最小面积平，售价70万。按照楼盘方提供的房贷计算器，最便宜的户型，月供也要元。
然而七普数据显示，民权县人口75万人，城市化率39.27%，还远低于全国平均水平64.72%。一般来说，城市化率60%以下的城市，有较大的城市人口增长空间。
也就是说，你以为人家是来接盘的，其实是当地的特殊情况，未来房地产市场应该会是一城一策，不可能各地都一样了。
虽然该地房产看似有空间的，但这种卖房活动显然过于急躁了。这个小事往大了看，就是河南房产横盘失败，庞大资产泡沫面临交易踏空的风险，于是到处找泡沫的接盘，以至于手伸到农民这，而且是非常的“量身定做”。
他们知道农民们高储蓄，厌恶风险，不习惯参与到这种高资产交易。于是把门槛捏成农民习惯的形状：麦子换房，但这本质是麦子换债。
如果这个事情，简单停留在以小麦换房，也就仅仅是开发商变相降低房价促销，然后针对农产品从业人员的一种定向推销行为，事情影响范围是有限的，怕就怕扩大化。以房换麦，换来的麦子会以1.5的价格流向市场吗？
不一定，麦子很有可能通过包装，利用房企的体量和规模，包装为高端产品，以2元以上的价格出售。当然，谁也不是傻子。但总有人当冤大头的，涉及到企事业福利发放的，就可以优先采购这批小麦，甚至还可以用小麦给供应商抵债。
从前两年p2p的模式来看，这本质上也可以理解为试图化债。什么是化债，就是这钱我还不上了，但是我有一批东西，是高档品，绝对很值钱，我可以把这些高档品拿去抵你的那一部分债。但问题在于，标的物不对，用珠宝玉石，没人会反对。可你用粮食，用小麦，那就很危险了，不是吗？
最后的话：这是实实在在的打折，千万别怀疑降价的诚意
当前楼市萎靡不振，各地纷纷救市，奇招频出，创新的路上还任重道远。今天有小麦换房，明天有大蒜换房，后天还有苹果换房、大豆换房、猕猴桃换房等，说到底，这只是个营销话术，占了“惠农”的大义名分，本质是切换计价单位，掩盖降价销售的事实。
可是，任何降低首付的尝试，都意味着开发商卷钱跑路的可能性更大了。河南人才房都烂尾了，小麦换房能信吗？越是这样，越说明房子卖不动，急需下一茬韭菜。其实，房企应当走正道不要走邪道，哪怕真是要小麦换房，也应该严格监督。