本文作者：许崇辉文章转自：iCourt法秀
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俗称的“烂尾楼盘”，一般是指已办理用地规划手续，但在项目开工后，因开发商原因停工一年以上的房地产项目。在以按揭贷款购买的预售商品房烂尾后，因开发商交付房屋时间的不确定性，购房人陷入究竟是“等房还贷”还是“退房停贷”的两难境地。
在当前经济下行及房产公司接连爆雷的市场行情下，不少购房人无奈选择后者，即同时解除购房合同、贷款合同，停止向银行偿还剩余贷款，以求及时止损。在此情况下，购房人能否彻底免于继续还贷，其如何在按揭购房法律关系中实现全身而退？
为此，笔者结合诉讼实务经验，梳理所涉法律关系，解读最高院的典型案例，归纳此类案件的诉讼要点，为拟“退房停贷”的购房人提供全面具体可操作性强的诉讼指引。
一、按揭贷款购买预售房所涉的法律问题
为彻底解决按揭购房人的还贷负担，在提起相关诉讼前需要对按揭贷款购房过程中形成的各种法律关系做全面梳理，将各个法律关系逐一拆解分析，找出对应的请求权基础，为确立全面具体的诉讼请求做准备。
（一）按揭预售模式所涉的法律关系
在商品房预售模式下，按揭贷款购房通常涉及购房人、开发商、银行三方主体，存在商品房买卖、借贷、委托、抵押、阶段性连带保证五种法律关系，具体为：购房人、开发商——商品房买卖法律关系；购房人、银行——借贷、抵押及委托放款法律关系；开发商、银行——阶段性连带保证法律关系。其中，当银行将贷款发放至开发商账户即视为委托放款义务履行完毕，故笔者将着重就买卖关系、借贷关系及抵押、阶段性连带保证关系进行拆解分析。
（二）“退房停贷”的请求权基础
回归到本文“退房停贷”的诉求上，首先看“退房”对应的请求权基础：依据购房合同约定或者民法典第条规定的法定解除事由，因开发商原因造成楼盘烂尾，购房人请求解除商品房买卖合同。再看“停贷”对应的请求权基础：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第20条之规定，购房人请求解除开发商商品房买卖合同的同时，可以请求一并解除银行的贷款担保合同，此处的“贷款担保合同”涉及的法律关系既包括购房人与银行之间的借款法律关系，同时也包括抵押担保法律关系。
（三）开发商担保义务能否免除问题
但需要注意的是，开发商与银行之间的阶段性连带保证法律关系从属于银行与购房人的借款法律关系，那么前者是否因后者的解除而免除呢？笔者认为，开发商作为烂尾房的始作俑者，其阶段性连带保证责任不因借款合同解除而免除。其一，根据《民法典》第条第3款规定，主合同解除后并不免除担保人的担保责任；其二，《商品房买卖司法解释》第20条规定的解除贷款担保合同的适用主体是购房人，尽管实务中购房人抵押与开发商的连带保证的担保责任均在一份贷款担保合同中，但购房人主张同时解除的仅能是其自身与银行的担保合同；其三，开发商继续承担连带保证责任这一结果与《商品房买卖司法解释》第21条由开发商返还银行贷款的规定相契合；其四，开发商作为烂尾房的始作俑者，倘若免除担保责任对银行而言显失公平，开发商难逃其咎。
二、最高院裁判观点转变的解读
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