近日，封面新闻记者发现多位网友在人民网领导留言板上投诉昆明新希望锦麟峯荟（备案名雅龙花园），购房者质疑该项目在销售过程中存在违规收取购房费用的行为。
截图来自人民网领导留言板
多人质疑锦麟峯荟项目违规收取团购费
5月27日，一位购房者在人民网领导留言板上投诉：“本人于年3月购买雅居乐新希望锦麟峯荟（备案名：雅龙花园）m商品房一套，实际支付金额（首付+贷款）w元，但拿到购房合同后，发现合同内房屋总价为w元，本人实际支付费用超出房屋总价2万元人民币，经查询，该笔费用变成了支付某广告公司的服务费，但在这期间开发商销售并未跟我及家人提及是支付给广告公司的服务费用，只是引导我们可以2万抵4万的团购优惠，且我们并没有享受到任何所谓的购房服务；询问同小区业主，大概有80%的业主均存在同样的情况，涉及金额巨大。”
该楼盘另一位购房者投诉称，年1月其购买锦麟峯荟时，售房处承诺预付三万可抵六万房款，但这三万并未计入合同总房款，查询到这三万的电子发票变成支付某广告公司的服务费，且注明不是房款。
锦麟峯荟楼盘介绍显示，该项目由雅居乐及新希望双百强地产品牌共同打造，同时是新希望地产高端产品系“锦麟系”进入昆明的头号作品。总体货值约38亿元，目前处于在售状态。
锦麟峯荟的开发商为昆明雅龙房地产开发有限公司。值得注意的是，4月29日，该公司发生股权变更，雅居乐将其在该公司持有的50%股权转让给新希望地产，后者将独自负责项目开发。
隐秘的“购房款”到底是什么？
团购费并不是雅居乐新希望锦麟峯荟个案，近年来，关于购房团购费、茶水费的投诉在领导留言板上屡屡被提及。不少购房者表示在项目销售或者中介的诱导下提前缴纳了少则几万，多则几十万的购房款，但这种购房款却不体现在后面拿到的购房合同中。
截图来自人民网领导留言板
“团购费”，又称为“电商费”。通常不计入房款，不打入开发商的收款账户，也不会开具开发商购房发票。收据基本上是第三方公司的公章。
向开发商购买新房怎么会出现第三方呢？
因为部分开发商通过渠道商（电商销售、中介公司）销售房屋，而渠道商通常通过组团、带客看房为开发商寻找目标客服促成交易，在此期间开发商会同意给予渠道商一定的优惠，渠道商向购房人收取费用，买房人获得优惠及渠道商的相关服务。
渠道商人员通常也穿正装出现在售楼部，购房者有时很难分清“渠道中介”和“置业顾问”的差别，在销售人员的引导下，购房者会认为这部分提前交纳的费用直接交给了开发商，用于将抵扣购房款，像电商的预付金一样，提前缴纳会享受总价的优惠。
但当后期看到合同上购房总价竟然低于自己实际支出的总价后，才警觉可能落入了购房陷阱。
还有一种情况是变相涨价销售，让购房者收到两家乃至多家不同公司开具的收据。或是明确表示需要所谓的“茶水费”，才能购买某房源。
但无论是开发商变相涨价还是帮开发商付分销费用，对于购房者来说，都是多承担了购房费用。
团购费、茶水费违规吗？
茶水费、电商费、团购费都是属于比较常见的变相涨价手段，不仅仅违背了商品房明码标价的相关规定，还能在一定程度上逃避商品房预售资金监管，甚至还可能涉嫌逃税。
年7月，住建部等八部委发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中明确提到，重点整治房屋买卖中，通过违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价。
何谓“违规”收取？
年，封面新闻曾报道《成都网红楼盘天誉涉双收据“价外加价”责任方合景泰富被暂停网签》，其中提到，购房者在缴纳万购房款后，收到成都市宏誉房地产开发有限公司72万的购房发票，余下的32万仅由嘉禾恒峰房地产营销策划有限公司提供了一张收据，当购房者索要发票时，该公司仅能提供服务费发票。
后来，相关部门发布了对“宏誉公司”和“嘉禾恒峰公司”的处理情况通报，通报显示，经过多次询问调查，上述公司在调查期间相互推诿，“嘉禾恒峰公司”存在故意隐瞒其违规销售行为的乱象。
关于违规的界定，调查中有提到“宏誉公司”在未与“嘉禾恒峰公司”签订代理销售合同的前提下，默许“嘉禾公司”预订房源，兜底销售，价外加价；“嘉禾恒峰公司”未提供代理销售服务合同且收取费用标准混乱，未向购房人开具相应发票，严重损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序。
根据调查结果，对“宏誉公司”信用扣减6分，其母公司“合景泰富”公司暂停全市所有项目的网签备案的处理。对已经注销的“嘉禾恒峰公司”涉嫌虚假宣传、合同欺诈、偷税漏税等问题线索移交公安等部门办理。
律师答疑
渠道商是否有权收取团购费？购房者可否主张退还团购费，茶水费等费用？遭遇巧立名目的购房收费，购房者应该如何维护自身利益？为此，封面新闻记者采访了四川一上律师事务所合伙人林小明律师。
林小明律师表示，就相关法律规定以及实际购房情况来说，若渠道商在购房者不知情的情况下采取虚构事实、隐瞒真相的做法，且未实际提供相应服务的情况下收取费用，在民事上具有欺诈性质，甚至可能构成刑事上的诈骗，因此，渠道商没有收取团购费或茶水费的权利。
渠道商既然没有权利收费，但却实际获得了以此为名的利益，也就是说，渠道商在没有法律根据的情况下取得利益就构成了民事上的不当得利，遭受损失的购房者可以请求得利人即渠道商等返还取得的利益，即师出无名的团购费或茶水费。同时，根据民法典等的规定，购房者还可以要求不当得利人依法赔偿其损失。
即便渠道商或者开发商利用其优势地位，要求购房者签订了类似名为代理在内的合同并以此收取团购费或茶水费，但这种以虚假意思表示实施的民事法律行为也属无效，同时有违公序良俗、损害其他购房者的公平竞购权，甚至涉嫌扰乱房地产市场正常的交易秩序，损害社会公共利益。由此，无论从哪个方面而言，这种巧立名目收取团购费、茶水费的行为都属于无效并且自始无效，应当予以制止。
购房者在面对类似巧立名目的收费项目时，应当采取合理合法的渠道维护自身权益？
林律师建议，可以采取如下途径维权：首先，向有关主管行政部门投诉或举报，要求相关部门依法依规对违法违规的开发商或渠道商进行处罚；其次，与不当得利方进行协商，在达不成一致解决意见后，收集和整理相关证据，向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身合法利益；最后，若相关团购费、茶水费的收取涉嫌诈骗、职务侵占等犯罪时，应积极向警方报案寻求帮助，有力地维护自身合法权益。
封面新闻记者黄益辉