转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税义务人。在四“不论”情况下，都得缴纳土增：不论法人与自然人；不论是什么经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论行业与部门。
一般情况下，二级市场转让的土地使用权要征，国家在一级市场出让的土地使用权不征；转让的必须是国有土地使用权，集体的土地和宅基地不能流通，必须经国家征用变成国有土地后才能转让；土地使用权、地上建筑物和附着物的产权必须发生转移；必须取得收入（特殊情况除外）。特殊规定主要有三种：特殊情况下应征土地增值税、特殊情况下免征或暂免征收土地增值税、特殊情况下不征或暂不征收土地增值税。需要说明的是免征属于征税范围，只是免征或暂免征收；不征根本就不属于征税范围。
特殊情况下应征的有：A、抵押期满以房地产抵债，权属发生变更的（债权人要缴纳契税）；B、单位之间互换房地产，有实物收入的（支付差价方缴纳契税）；C、合作建房建成后转让，权属发生改变的（承受方缴纳契税）；D、房地产赠与（特殊情况除外——直系、公益）、分红、奖励、对外投资、抵偿债务等，视同销售的（承受方缴纳契税）。
特殊情况下免征或暂免征收土地增值税的有：A、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实的（支付差价方缴纳契税）；B、合作建房建成后按比例分房自用；C、因国家建设需要依法征用、收回的房地产；D、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（房企也可以）；E、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的（≤20%）。F、自年11月1日起，个人销售住房的免征（所以只有个人才炒房，企业是炒不起的，要缴房产税、土地增值税）。
特殊情况下不征或暂不征收土地增值税的有：A、国家土地使用权出让的不征；B、房地产继承的（无收入，法定继承免征契税）；C、房地产赠与（无收入），赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及符合规定的继承，或者通过境内非营利的社会团体或国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的；D、出租、抵押期内、代建房行为、评估增值，该四种情况下产权并没有转移；D、年新增的符合条件下的企业改制重组涉及的土增暂不征收。
企业改制重组，该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形：1、企业整体改制（无持股比例限制），整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。包括非公司制企业改制为有限责任公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税；2、两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税；3、企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动（内部此增彼减）。投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
下面说一说土地增值税的税收策划准绳，土地增值税条例对税率、计税依据、优惠政策作为准确的规定，主要从这三方面对大家进行指引，以利于大家在涉及土增时有所参考。当然，税筹的前提是合理、合法与事前筹划，一定要以税法规定为准绳，不能超越界限。
准绳一：记住“两税不忘记，土地不逾期”！不要忘记把“契税、耕地占用税”计入取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本，契税、耕地占用税是计算土增扣除项目的组成部分；不要逾期开发土地，逾期是要缴纳土地闲置费的，且闲置费不得作为计算土增的扣除项目，当然，不开发专业用于增值后转让的除外。
准绳二：建筑安装施工企业不要提前就未收到的质保金给房企开具发票，建筑安装企业（乙方）未真正收到款项，提前开票就得提前纳税，实践中作为弱势的乙方确实很难做到，但至少也要在合同中体现税款资金占用所付出的时间成本。
准绳三：房地产开发企业很乐于销售“精装房”，装修成本可以作为房企计算土增的扣除项目，并且精装修的利润也是可观的。购房者在购买“精装房”时是要慎重选择的。
准绳四：房企一定要取得相关金融机构贷款证明，使用“利息+5%”计算房地产开发费用。大多房企开发房地产都会用到银行等贷款，并且利息支出是较大的，在计算房地产开发费用时利息支出能够据实扣除；
既向金融机构借款，又有其他借款的，一定要核算清楚到底哪种方法扣除金额最大，做出合理选择。同时注意要按期还贷款，逾期还款产生的加息、罚息是不能计算扣除的哦！
准绳五：企业改制重组中涉及的房地产转移暂不征#土增，但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形，所以某些企业在营业执照的经营范围中，要慎重填写非主营业务——房地产开发。
准绳六：各项成本、费用的凭证或资料要符合清算要求或真实，必须合法、有效，否则税局会进行核定，或者不准扣除。
准确计算土地增值税应纳税额的锦囊四步与五策：
计算步骤：
第一步：扣除项目（房企转让新建房5项，非房企转让新建房4项，存量房3项），扣除项目包括新建房扣除项目与存量房（二手房）扣除项目。新建房扣除项目中房企有五项，非房企只有四项。存量房扣除项目有三项，需要看有无评估价格、购房发票，还是都没有，分为按评估价计算、按发票金额计算及税局核定计算。
第二步：增值额=应税收入（不含增值税）－扣除项目金额，应税收入包括货币收入、实物收入、其他收入；不含税收入=含税收入-应纳增值税额，或者不含税收入=含税收入-销项税额。
第三步：增值率=增值额/扣除项目金额×%（确定税率及速算扣除数）
第四步：应纳税额（全额计算减重复计算部分）=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
新建房扣除项目有：
A、取得土地使用权所支付的金额，包括土地价款和有关费用。纳税人取得土地使用权时缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。逾期开发缴纳的土地闲置费，不得作为扣除项目扣除；
B、房地产开发成本（六项），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
占用耕地缴纳的“耕地占用税”属于土地征用及拆迁补偿费的范畴，计入房地产开发成本。
建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
开发间接费用，包括工资、职工福利、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，都是会计上计入在建工程科目的项目。
房地产开发企业销售已装修的房屋，装修费可以计入房地产开发成本。
C、房地产开发费用，就是会计上的三项期间费用：管理费、销售费、财务费用，但不能据实扣除，实行计算扣除，与企业所得税不同。分两种情况：
纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×5%以内。利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息；
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）×10%以内。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“10%”的方法扣除；既向金融机构借款，又有其他借款的，不能同时适用上述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
D、与转让房地产有关的税金，包括城建税、印花税、教育费附加（视同税金，地方教育附加看地方规定）。
实践中，房地产开发企业在转让时印花税已列入管理费用中（未执行新会计准则），故不允许再单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在税金及附加中扣除。
房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税和教育费附加扣除。
E、财政部规定的其他扣除项目（新建房转让，非房企不适用，只适用ABCD四项），加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%，仅适用于房地产开发企业转让新建房地产。
存量房的扣除项目（转让旧房及建筑物）：
A、有评估价格的，包括：评估价格（已含契税）=重置成本价×成新度折扣率；取得土地使用权所支付的地价款或出让金+按国家统一规定缴纳的有关费用，此项扣除与转让新建房的土地扣除项目一致；与转让房地产有关的税金。
三种情况下要按房地产评估价格计算征收土增：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
B、无评估价格，有购房发票的，扣除金额=土地成本（如果有）+发票记载金额×（1+5%×年份）+转让环节缴纳的增值税以外的税金（包含购房时的契税）。
C、无评估价格，无购房发票的，由税局核定征收。
策一：要熟记四级超率累进税率，增值额不超过扣除项目金额50%的部分，按30%计算，速算扣除系数为0%；增值额超过扣除项目金额50%至%的部分，按40%计算，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额%至%的部分，按50%计算，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额%的部分，按60%计算，速算扣除系数为35%；（增值20%以内的免-但有条件、超20%50%以内的30%—0%、超50%一倍以内的40%—5%、超一倍未翻倍的50%—15%、翻倍的60%—35%）
策二：计算与房地产转让有关的税金最重要的是准确计算出增值税，增值税计算不准确，相关税金就会算错。
房地产开发企业作为一般纳税人，销售现房，确定增值税时要区分营改增前项目还是营改增后项目，年5月份前开发并选择使用简易计税方法核算的项目，增值税=收入全额÷（1+5%）×5%，年5月1日以后开工的项目，增值税销项税额（差额核定）=（收入-土地价款总价款×销售面积/总面积）÷(1+9%)×9%；
策三：房企一般是分期开发、分期销售的，扣除项目扣除规则一定要符合配比原则：未开发的不能扣除，已开发未完工的不能扣除，已完工未售出的不能扣除，只有已开发、已完工、已售出的才能计算扣除项目金额。
实际扣除取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权的全部金额×（已开发土地/全部土地）×(已售房建筑面积/全部房建筑面积);
实际扣除房地产开发成本=所有的房地产开发成本×(已售房建筑面积/全部房建筑面积);
实际扣除房地产开发费用=本项目全部利息×(已售房建筑面积/全部房建筑面积)+(实际扣除取得土地使用权所支付的金额+实际扣除房地产开发成本)×5%以内,或=(实际扣除取得土地使用权所支付的金额+实际扣除房地产开发成本)×10%以内。
策四：存量房转让按购房发票计算土增加计扣除，年份的确定：从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年；未超过1年的，年份数为零。纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数（发票金额中不可能含契税）。
策五：土地成本与房地产开发成本必须准确，否则房地产开发费用就会错，20%的加计扣除费用也会出错。
最后强调一定要遵守税局土增的清算管理与征收管理哦！
一、房地产开发企业土地增值税清算
清算单位：以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
清算条件：
应进行清算的有：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。
主管税务机关可以要求纳税人进行清算的有：已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。
非直接销售和自用的确认：
视同销售：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、抵债、换取非货币性资产；将开发的部分房地产安置回迁户的，安置用房视同销售。
不视同销售：将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未转移。
清算时间：凡符合应办理土地增值税清算条件的项目纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
应税收入的确认：已全额开具商品房发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载金额及其他收益确认收入；房企销售行为跨越“营改增”前后的，土地增值税清算应税收入=“营改增”前转让房地产取得的收入+“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入。
扣除项目的规定——可据实扣除的项目：
A、房企开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应算收入，并准予扣除成本、费用。
B、契税的处理：房企为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除；
C、拆迁安置费的扣除规则：支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企的补差价款应抵减项目拆迁补偿费；货币安置拆迁的房企凭合法有效的凭据计入拆迁补偿费。
扣除项目的规定——核定扣除的项目：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。
扣除项目的规定——不可扣除的项目：除另有规定外，发生的相关成本、费用，不能提供合法有效凭证的；预提费用，除另有规定外，不得扣除。
房企核定征收：按不低于预征率的征收率核定征收，依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算后转让：在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
清算后的补税与滞纳金：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定期限内补缴的，不加收滞纳金。
二、征收管理
对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税；预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交税款，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
签订房地产转让合同后7日内，纳税人应当向房地产所在地主管税务机关纳税申报。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向房地产所在地分别申报纳税。