干货第二篇～
现在是一个提前消费的时代，贷款的原因千千万，每次问到客户贷款的用途的时候，其实回答的内容都是那几个。做生意周转，想做点投资，年底员工要发工资等等。其实在之前做中介的时候，很多看起来真实的原因一眼就能看穿，但是并不会说破。很多人是消费太超前，漏洞补不上了，也有贷款为了炒房的，有*博输了的，甚至还有直接说要包养情人的。
但是关于房产抵押，也会有很多问题，流程相对复杂。大致分为两种，一种是正规银行抵押，一种是我们俗称的机构抵押。这篇主讲银行抵押，机构抵押以后再讲。
银行抵押。这里只讲通用的，细节出入每个银行都不一样，不要太纠结这些。
首先是房子，一般情况下你的房产必须是市区内，房产是可以正常交易的，也就是商品房为主。还建房一般持证满5年以上才能做抵押，其他的比如经济适用房之类的银行都不太愿意做，因为你一旦逾期不还钱，银行处理房产起来会比较麻烦。
第二是房产价值。放款额度是评估价的7成，也就是你的房子能买多少钱的70%。一般抵押30万起放，如果你只要20万或者你的房子乘以0.7之后低于30万，我只能说抱歉，建议不要做房产抵押(有少数银行可以20万起放)。
第三是房龄，一般不能大于25年，就是你的房子不能是25年以前建起来的。
第四是房屋不能改装，这里指的是房子你不能把墙和隔壁打通了，哪怕隔壁也是你家都不行。正常装修不算。
第五，征信必须良好，一般情况要求没有当前逾期，近半年不能超过一个2或者2个1，近一年不能超过3个1或者2个2，不能有3及3以上。查询次数近2个月小于4次，近半年小于6次。(这里看不懂的可以看我之前的文章)。
第六，工作单位，不能是房地产业，低端娱乐业，持枪警察，*人，律师等。
第七，负债比不能太高(详细介绍看之前的文章)，不然银行会砍额度或者让你结清一部分其他贷款。
第八，非企业法人或者股东工作必须满半年以上，企业法人或股东的话公司营业执照必须满1年以上，企业征信良好。
第九，银行流水要充足，证明还款能力。把你所有的贷款月还款总额加到一起，然后用流水月平均进账减去总还款，如果还有剩余空间就可以，剩余空间越多越好。
第十，已婚人士夫妻双方必须到场，未婚人士未满25周岁需父母到场，家人必须知晓贷款事宜。
第十一，还款方式和周期。一般有先息后本和循环先息后本，等额本息，等额本金。一般先息后本都是1年期，前11个月还利息，最后一个月还本金。等额本息是前期利息占比大于本金(这种适合不准备提前结清贷款的)。
关于额度方面，一般是房产评估价的7成甚至更低。
常见问题：
1：我的房子现在是按揭房，能不能做抵押贷款，答案是可以。
这个流程会相对复杂一些。正常的抵押流程是：（1）先去银行填资料进件，提交准备的资料，银行人员初步审核。（2）银行或者评估公司会安排人员去到房产地址进行评估，出评估报告。（3）客户准备贷款用途提交给银行。（4）银行提交系统正式审核。（5）出审核结果。（6）安排工作人员随客户去房管局办理抵押。（7）等待放款。
按揭房在第5步，审核结果出来之后需要把按揭房的尾款进行结清，结清之后3~7天拿到结清证明和他项权证，然后再去房管局解压，解压之后再到第6步流程。
2：按揭房抵押额度会不会有影响？没有资金去结清尾款怎么办？
答：会影响，因为你需要结清，所以相当于你贷款下来的钱有一部分是用来还款去了，从银行方面是没有影响的，影响的是你个人。没有资金结清尾款是需要你找到中介公司或者第三方过桥公司协助的，会产生费用，一般不低，大概是你需要资金的1%~2%，特殊情况会更多。
3：贷款办完之后需要注意什么？
答：资金不能回流，千万不要。也就是不能回到你或者你配偶任何一个人的银行卡上。不然你可能需要面临的是涨息50%或者收回贷款。
这里再聊点题外话，吐槽一下。曾经我碰到一个客户去办理贷款，银行在审核的时候都会有一个电话审核的环节，会问你一些简单的问题。比如你在哪里上班，家里几个人，贷款用来干嘛等等。我碰到的这个客户，之前的流程都很顺利，结果到电话审核被拒了，被拒的理由我哭笑不得。银行先是问客户老婆，你家有没有孩子，孩子多大了，客户老婆正常回答没问题。到了客户本人的时候，这货居然说他没孩子。结果可想而知，银行以虚假资料拒绝。后来问客户怎么想的，他说睡觉睡的挺好的，来了个电话问他有没有孩子，脑子还没清醒以为是诈骗电话就说没孩子。当时我的内心几乎是崩溃的。。。
然后是关于工作单位的问题，如果你的单位确实不符合银行要求，但是又需要办理贷款，那么请你至少提前半年就做好准备（类似警察或者部队这种就当我没说，能力有限，解决不了）。最简单的是去办一张信用卡，工作单位换一个你熟悉的，其他亲戚朋友的公司。如果不懂为什么最好私聊问我。
顺带提一下办理房产抵押需要的资料：身份证，银行卡，户口本，房产证，征信报告，半年或一年银行流水，双方工作证明，贷款用途（这东西请找专业人士做，不懂再问我），企业法人需要另外准备：营业执照，公章，其他东西根据银行要求再补充。
差点忘了各位比较关心的一点，就是利息。
因为每个地方*策都会有细微出入，银行*策不一样，所以我只讲一般情况。
一般先息后本分为一年期或者是多年期循环授信的。利息在年化7.35左右，也就是月息0.。你贷款万，每个月还款共11个月，第12个月还。循环授信是意味着你第12个月还完了之后可以再拿出来用，不用重新走贷款审批流程。
等额本息，年华6.37或者7.35，也有其他的。算法参考房贷计算器，可以百度，然后把利息和金额期限都设置好。很多客户跑过来说什么年化6.37利息太高了。拜托，央行基准利率4.5，购房贷款都要上浮20%，你抵押贷款未必还想不上浮就给你钱？送你好不好？
提醒各位一点，你碰到的中介公司跟你说抵押利息3厘~4厘，其实是没有错的，只是算法上的区分，你最终还的钱和银行的年化总金额是一样的。如果不一样，那恭喜你你被中介宰了。具体怎么算的后期我会详细解释。如果现在就碰到了，麻烦请留言或者私信问我。
中介宰人的套路数不胜数，贷款请慎重。如果想判断自己是不是被宰或者想避免，觉得我的文章能帮助到各位，还请转发给更多人看到。
我开始写这些文章的原因也只是因为不想因为各种灰色或者黑色的部分影响到很多的家庭，因为这些东西很多都会让家庭感到不堪重负。甚至隐隐能感觉到后续的不断曝光会受到很多同行的打压，毕竟影响到了他们的利益。所以我会非常需要各位的支持~感谢！