随着澳大利亚工*意外败选，负扣税*策修改被宣告丢入垃圾桶。同时，澳大利亚审慎调查局APRA对贷款缓冲利率的松绑，市场似乎是有足够的理由对房地产的前景更加乐观。但是，请对各类新闻头条里，所谓的触底反弹保持足够的谨慎——我们还远没有回到繁荣时期。
上周末悉尼、墨尔本的周末拍卖市场劲头良好，根据CoreLogic的数据统计，悉尼的拍卖清盘率达到了69.9%，似乎回到了几年前的地产繁荣水平。
投资者可以松一口气了，但是市场离16-17年的繁荣相去甚远。
市场新动态
高拍卖清盘率通常与强劲的房地产市场有关——我并不打算否认一点。现状表明，房主现在可以以一个合理的价格出售他们的物业。这表示，无论是买家还是卖方都已经充分了解了现在的市场状况，成交的价格也更加接近市场价值。
但是接近70%的清盘率并不能真实反映市场的现状！
房价是估算报告通常是以月为单位的，而拍卖价格则是房地产市场的实时，每周都会更新。对整体房价来说，清盘率只是一个初步的估计值。西太平洋银行（Westpac）经济学家MatthewHassan估计，就悉尼而言，清盘率可能会在本周降低5-6％左右。
以当前的市场状况来看，专家估计清盘率更有可能达到60%左右。这超过了选举前40%上下的清盘率。
70％表明繁荣，但是现在没有繁荣。
一般来说，周末的清盘率50%以下，代表二手房市场萎缩，是强劲的买方市场。50-70%之间代表市场供需平衡，买卖双方各有优势。70%以上则代表着市场的繁荣，是卖方市场。70%以上的清盘率还会带来大量的挂牌拍卖，许多房东会认为拍卖能带来更多的竞争、更高的价格。
过去几年里，悉尼、墨尔本火爆的市场带来的不仅仅是价格的攀升，还有大量的新房供给——市场需要先吸收这些房屋库存。已经有报告表示，今年第一季度里，悉尼、墨尔本的新房、新开发土地销售进度缓慢。而联邦大选过后，短暂的繁荣也给一些投资者以及开发商错误的信号。据说，已经有开发商计划取消促进销售进度的各项优惠*策了。
自APRA计划取消对借款人使用至少7％的利率评估偿还债务能力的消息放出之后，不少贷款经理人以及房地产中介已经开始向购房者大量披露他们可以多借到多少钱了。
我个人对投资者信心的增长并不感到惊讶，但此时入市需要更加的小心。
贷款利率的问题
澳联储RBA已经连续29个月维持现金利率再1.5%了，从各大贷款机构网站上显示的利率来看，在澳大利亚贷款买房已经是很便宜了。各大银行针对首置业者以及自住房贷款都给出了十分优惠的贷款利率，而这个利率可能变得更低。许多机构纷纷对澳联储下个月的利率决议作出降息的预测，普遍认为受到经济放缓、失业率压力上升以及不及预期的CPI数据，加上澳联储主席PhilipLowe在布里斯班讲话中透露出的降息意图，似乎下周二澳联储降息至1.25%已经是板上钉钉了。
但是，联盟**府在重组内阁之后，对于之前皇家委员会报告的态度仍不明确。许多贷款机构仍被要求根据皇家委员会的调查结果收紧贷款标准。委员会调查专员KennethHayne在他的最终报告中提议禁止使用现行的家庭支出估算方式。他认为这样的估算严重低估了借款人的日常支出。同时，Hayne强调借贷机构已经开始提出更高和更现实的最低要求。
举个例子
七年前，联邦银行CBA的贷款计算器没有要求计算潜在借款人的生活费用。相反，它依赖于家庭支出估算HouseholdExpenditureMeasure（HEM）的支持。在当时的悉尼，一堆典型的夫妇，这对夫妻其中一人的年收入大概是60,澳币，另一人则是40,澳币，没有其他需要照顾的家属、没有其他负债。他们每月支出的估算值是非常低的，大概是每月澳币。
本周一（5月27日），我试着在CBA的网站上运行在线贷款计算器。结果显示，一对典型的夫妻每月可接受的最低支出费用为澳币，比根据通货膨胀调整后的最低澳币高出了17％。即使我输入低于该水平的支出费用，也无法从估算中借到更多的钱。
联邦银行使用澳币作为最低支出标准我在其他大银行的在线计算器也做了类似测试，结果显示，这对我虚构的夫妇的最低月度费用分别为澳币（Westpac），澳币（NAB），澳币（ANZ）。澳大利亚国民银行NAB披露，其三分之一的贷款申请依赖于HEM来评估借款人的生活费用。在该银行最近与分析师召开的财报电话会议中被问到这一点时，NAB首席执行官Chronican指出，预计验证过程变得更加严格，这个比例可能会下降……但谁知道会下降多少呢？。
结语
毫无疑问，澳大利亚房地产市场的前景比几周前（联邦大选前）更为积极与明朗。房价下跌的速度已经放缓，因此最近的发展显示房价调整比之前预期的更为迅速。但更高的起始估值、创纪录的家庭债务负担以及更谨慎的贷款机构表明现在距离下一次繁荣时期仍然存在一定距离。
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