90后清华毕业生买房攻略，有什么不一样？
为了买房，北漂茂茂解锁了很多人生第一次。
第一次凌晨坐在谈判桌前，跟业主讨价还价；第一次“掏空”6个钱包筹集首付，签字画押背上贷款；第一次在小红书总结近8千字的攻略，收获1千多赞，并积极回复粉丝求助……她的经验证明，认认真真地买一次房，小白也能变“大神”。
然而，从制定计划到成功拿到房本，3个月里，茂茂夫妻俩感慨颇多：“就像坐过山车，心情大起大落。”
好屋难遇
年10月，清华硕士毕业、工作2年的茂茂，做了结婚和买房两个重要决定。
学霸就是学霸，一切都有计划。她先找了刚买完房的朋友指点迷津，详细制定了一张房源评价体系表（如下图中EXCEL）。在这个表中，共有8类指标、26个细分项，其中每项都对应不同的标准和分数。
比如硬性条件里，分数权重最高的是户型朝向，水电供暖则是次要考虑的因素。设置好优先级，就不会凭感觉盲选。经过反复讨论，茂茂确定了“梦中情房”的基础条件：东城或西城，高层朝南，靠近地铁站。
然而，单梳理出评价体系是不够的，真正的难题都在后头。
第一道关卡就是“如何快狠准地找到合适的房子”。
当她第一次把需求发给经纪人后，却发现他们推荐的房源，并不符合要求，而且硬伤很多，经常是白跑一趟。比如，小区位置偏僻，交通不便；或是靠近垃圾中转站，周边环境脏乱，等等。
茂茂发给经纪人的需求
更让茂茂接受不了的是，那些带有迷惑性的“花言巧语”。
她曾经碰到一个急于成交的经纪人，反复强调房子的稀缺性，催促她和业主面谈。当她提出高于市场价10万的价格，经纪人也并未提醒，还在旁边鼓舞：“业主只跟你们聊过这个价格，过了这村就没有这店了。”
当时，茂茂一度以为自己捡了大便宜，直到结束谈判才反应过来：不对，我们原本没计划要复式户型，而且这房子周边交通条件很差啊。
开局不顺，难道是没找对人？
签约一波三折
最终，经由同事推荐，茂茂找到了一个资深经纪人——入行11年的“老兵”李明雪。
入行11年，李明雪以热情的态度和专业的服务，获得过很多客户的尊重和信任。从打扫卫生、搬家，再到找房、过户，无论大小事，她都尽心尽力。甚至有一位老太太，谁敲门都不开，只有李明雪来了她才开开心心接待。
和之前的经纪人相比，李明雪在推荐房源和沟通能力上更强，还会帮客户分析小区的成交情况、未来规划。后来，茂茂也在小红书上提醒粉丝，在贝壳App可以看到经纪人从业年限和经验，“我更喜欢真诚、有经验、共情能力强的经纪人。”
贝壳App“找经纪人”功能
提高找房效率后，茂茂终于遇到了综合实力强劲的“种子选手”。
12月3日，经李明雪牵线搭桥，茂茂一边快速跟几个诚心出售的业主见面，一边梳理自己的评价表，最终，看上了评价表里排名第一的“A房”。但无奈业主态度强硬，一直不肯降价，这次谈判没有取得任何进展。
但茂茂还想再试试。于是，12月5日一早，李明雪先行到业主家拜访。业主是一对6旬左右的夫妻，阿姨刚病愈出院，懂得人情世故的明雪，还特意带了一箱牛奶过去看望。
在沟通意向时，明雪聊起茂茂夫妻俩购房的初衷，“他们工作才2年，天天加班攒钱，不就是为了在北京有个遮风挡雨的地方嘛。”
评价表里综合排名第一的房子
在李明雪诚意满满的斡旋下，一切都很顺利，当天下午，茂茂和业主在门店再次约谈。然而，就在另一间会议室，还有一个同样看上了这套房，并且能够全款出资的客户也在焦急地等待——一旦茂茂谈判失败，这位客户就会马上交钱补位。
好事多磨，也正是由于前期沟通充分，业主最终同意了茂茂降价6万的要求，房子也顺利签约了。
但是，签约前后的一个小插曲，却让经纪人李明雪至今仍十二分地懊悔。
魔*藏在细节中
问题就出在茂茂的公积金贷款年限上。
签约买“A”房的前一天深夜，茂茂向李明雪抛出了疑问：为什么我用国管公积金官方计算器测算了贷款金额和年限，只能贷8年，而不是最长25年？
而这个问题，经纪人李明雪是没有考虑到的。以往的经验告诉她，大多数客户都能满足贷款25年的要求，是不可能被缩短的。
对此，她马上连夜电话核实，直到凌晨12点，才找到了一位交易管家，给出解释——由于茂茂公积金缴存额高，且还款能力较强，才导致官方计算出的年限相应缩短。如果更倾向贷款25年，稳妥起见，建议选条件相对宽松的纯商业贷款。
听完李明雪的转述，茂茂再三权衡，决定放弃国管公积金组合贷，在签约时改用商贷。
后来，茂茂再次提起这件事，为了搞清楚这个问题，李明雪特意约了交易管家深度沟通，仔细描述了茂茂的房产、公积金缴费信息和贷款需求。而让李明雪也没想到的是，由于信息同步充分，交易管家给出与之前相反的建议：茂茂可以用国管公积金组合贷的方式贷满25年。
同时，管家解开了这个谜团：国管公积金