一个在帝都房产行业十年从业者的经验分享，希望对正在买房卖房的朋友们有所帮助。
昨天和大家分享了买房子选择全款还是贷款的问题，因为涉及到的贷款部分这个题目内容较多，就分解到今天和大家一起分享交流。
先分享一下贷款购买二手房时，关于贷款流程的部分。当看好了房子，和业主谈妥了购买条件之后开始走流程。首先是选定要贷款的银行，不同的银行有不同的贷款细则或者利率优惠等，所以可以好好选一下哪个合适，不一定是别人推荐的就一定最好。银行选定后，银行会委托第三方评估公司到你购买的房子实地考察做价值评估（所以二手房不是你多少钱买的就会给你按多少价值审核贷款额度，因此重点提示：贷款购房提前算好首付额度再谈）。同时银行的工作人员会对够房者与售房者一起做面签，当面审核贷款资质，需要提前准备好个人的工资流水，收入证明，大额资产证明，学历证明，身份证明等一类资料。面签之后，银行内部会对贷款人做资质审核，如果符合该银行的批贷条列，就会在一段时间之后出具批贷函。这样业主和购房者就都可以放心的做交易手续了。等房子过户到购房者名下，拿到新房本之后，就要把新房本拿到房管部门抵押（房本上会盖上抵押章），出具他项权利证，然后房本会交到贷款银行（有些银行现在不需要质押房产证了），他项证交与银行。最后银行在一定周期内放款至售房者账户。
上面的是贷款的操作步骤，下面分解一下贷款选择还款的不同方式。
还贷方式分为等额本金与等额本息。先简单的说就是两种还款方式对应不同的还款月供。（只简单的做优劣度对比以及说明适应什么样的购房者，就不把那些网上可搜索的定义拿出来充字数了）
等额本息法，每个月的还款额度是相同的，月供中的本金与利息的比例是还款前期利息占比多，还款后期本金占比多。
等额本金法，各个月份的月供额度不同，月供中的本金的额度保持不变，利息的额度逐月减少。
等额本息方式适用于收入比较稳定的，并且不打算提前还款的人群，这个方式也有助于人们合理的安排收入的使用计划。
等额本金方式适用于收入高，还月供能力强的人。并且这个方式因为前期月供中大部分都是本金，利息少，所以特别适合有提前还款计划的，或投资几年就打算出手的人。
下面我举个例子大家做参考：胡萝卜贷款万买房，咨询各家银行之后发现没有哪家银行现在有利率折扣，最低的是现行基准利率。胡萝卜年方28岁，工作稳定，月收入2万。我们把等额本金与等额本息的方式分别算一下胡萝卜需要承担的购房总支出与月供。
等额本息：
贷款额度万，贷款年限25年，基准利率4.9。
月供：元25年的利息总额是73.6万
第一个月月供中本金元，利息元
最后一个月月供中本金元，利息24元
等额本金：
贷款额度万，贷款年限25年，基准利率4.9.
月供：首月元25年总利息61.5万
第一个月月供中本金元，利息元
最后一个月月供元，其中本金元，利息13元
从这个例子就可以做参考自己贷款购房选择什么样的还款方式最合适了，关于精准实用的房贷利率计算器，大家自己网上搜或很多软件都自带的。
今天的分享就到这里了，希望这些简单的分享对大家有所帮助，谢谢！