曾几何时，房地产被很多人视为经济支柱，认为不仅促进了钢铁水泥等行业的发展，还增加了就业，拉动了内需，带动了下游装修、家电、家具等产业，为GDP立下汗马功劳。
在一个阶段内，这样的看法没有太大问题，但是当这个阶段拉长后，问题就会非常大。
到了这里，就不得不再次提到本人近期推出的金融三定律，简单回顾一下：
定律一：金融是货币流通和配置过程中产生的一系列经济活动，本身不创造财富，而是通过设计规则、产品、服务从其他市场主体获得收益。资金是有成本的，借了钱是需要还的，金融行业会想尽办法设计不用还投资者钱的产品，并使用这些资金获利。
定律二：能拿到货币的多少取决于市场主体实力强弱，此实力包含但不限于天然地位、人脉、体量、盈利能力、颜值、交际运作能力，在这种规则下金融会加剧贫富分化；
定律三：在一定范围内货币向某类资产流入过多，会推高相应资产价格，一旦货币过多流入错误的市场主体或行业，必然产生大量坏账，甚至有可能引发危机；
房地产行业的兴旺，是天量资金加持的结果，债务驱动模式的典范
房地产市场兴旺，开发商赚钱，努力拿地加大开发力度，资本逐利，无可厚非。可是招拍挂推高地价的同时，开发商的拿地成本也越来越高，加上开发也需要大量资金，于是开发商的负债比例越来越高。
购房者也是同样的道理，随着房价持续上涨，越来越多人看到了财富机会，于是大手笔投资房产，进一步推高房价。随着投资性需求越来越大，伴随房价上涨居民负债就会越来越高，买房晚的家庭更是会承受巨大的贷款压力，直至刚需掏空六个钱包凑不出首付，工资收入承受不起房贷月供。
不管是开发商贷款还是消费者贷款，都离不开银行资金的支持，更不用说还有各种理财产品的资金最终也会流入房地产市场，以及房地产企业发行的债券，资本市场进行融资。
银行最新公布的数据显示，六大国有银行中，建设银行不负其名，支持房地产力度最大，房地产贷款占比高达39.43%，个人住房贷款占比34.73%，两者之和74.16%。即便是支持房地产力度最小的交通银行，房地产贷款占比也达到了28.07%，个人住房贷款占比22.12%，合计50.19%，依然占到半壁江山。
至于其他四家，工商银行66.70%；
农业银行66.88%；
中国银行70.32%；
邮储银行70.00%。
银行不炒房，但银行是炒房客们最大的金主，也是让房地产行业快马加鞭的伯乐。银行们的房地产相关占比，又跟某些地方卖地所得占比颇有异曲同工之妙，引入深思。
在我们讨论民企融资难融资贵问题时，其实看看上面的数字就可以得出结论，找到了根本原因。当剩下不足三分之一的贷款额度还要更多交给大型企业和地方时，解决了90%就业的民企也只能做嗷嗷待哺状，撒娇卖萌也没有用。
房地产行业的发展，就跟基建投资一样，在一定阶段内立竿见影，但是达到一定量时边际效应会越来越差，直至效果所剩无几。与基建不同的是，最差的基建也能为公共事业添砖加瓦，而房地产开发形成闲置后只是资源和资金的浪费，大拆大建实际是在破坏财富而非创造财富。
在楼市供销两旺时，投资者不断涌入，银行大手笔扶持，但是越来越多的房产被空置，甚至相当比例的房子既没有装修，又没有购买家具家电，投资者只是为了放置几年后再以准一手房的状态售出赚取差价。
年之后，随着房价再次暴涨，真正能买得起房的刚需已经越来越少了，房产的流动性持续减弱，房产空置数量持续增加。到了这个阶段，相当于资金不断闲置下来，对相关行业的扶持力度越来越弱，但是债务规模还在不断扩大，房地产对于经济的拉动作用已经越来越小，孕育的风险却越来越大。
债，是需要还的，不还，就会成为坏账，还是要有人来承担。天量资金进入房地产市场，带来长期牛市的同时，也留下了巨额债务，一旦开发商销售疲软，或者购房者因收入减少无力还贷，银行们的危机就会出现。
这里需要知道的是，投资者不是傻瓜，确切地说多数有实力投资房产的人都很聪明，除非太多贪婪抑制住了理性。追涨杀跌是很多人的习惯，但是当资产价格已经涨到一定程度时，多数人就会收手，这个时候资产价格涨幅就会放缓，局部出现回落，谨慎情绪进一步增加。当房价涨幅已经接近贷款利率时，说明投资房产的收益已经无限趋近于零。
当然了，刚需也不是傻瓜。购房作为最大的消费支出项，普通人买房前都会货比三家，然后再用网上的贷款计算器看看月供占家庭月收入的比例。但凡40%的收入都不够还月供的，买房差不多就是在进行一场豪*，*自己有一份永远不会失业的铁饭碗，*自己的工资会一直上涨。
一定程度上讲，部分购房者应该感谢突如其来的新冠病*及其导致的全球经济衰退。正如一场大潮退去，才能看清多少人在裸泳，也让无数人看清了自己的收入是多么的不稳定。在这样的大背景下，银行贷款开始收紧，说明金融层面已经认识到了风险所在。
自年以来，从集体宅在家里两个月，到出口内需稳步复苏，表面上的影响是相当比例居民一年的收入减少了20%以上，内在的影响则是国民消费预期发生改变，市场格局也随之改变。在工作和收入存在不确定性的阶段，降低负债，减少大额消费支出就会成为多数人的选择，楼市的风向已经发生改变。
当下的房价依然处于高位，部分城市还在呈现小幅上涨的趋势。不管如何表现，都脱离不了购房者普遍需要二十年以上的负债才能买得起的现实。能不能买得起，工作是否足够稳定，就是购房者要面对的问题。
房价不降，未来年轻人的生存压力就会太大，买不起房，结不起婚，养不起孩子，更谈不上二胎，人口问题会日益严重。房价降，刚需还会咬牙坚持，炒房客们却会选择弃房断供，将风险甩给银行，而买涨不买跌的国情决定了房价下降后销售还会进一步冷却，到时候地恐怕也会卖不动。两难的局面，只能通过抑制房价上涨，稳步降房价释放风险，直至腰斩之后再降一截，让房价回到年之前。
未来经济发展，内循环是重中之重，降低出口依赖是必然选择。但是，房地产累积的债务压在头上，对内需的抑制作用已经超过了当初对经济的拉动作用，而这种状态会持续少说十几年。
任何经济体对债务的承受能力都是有限度的，就跟企业负债一样。一旦债务达到一定规模，增长率都不够还债时，发展就会停滞。如果进一步扩大债务，坏账将滚滚而来，风险避之不及。
当中位数收入的居民已经买不起当地中位数的房产时，红灯就已经亮起，结婚率和人口出生率的下降也在发出警报。当居民家庭负债已经达到一定程度时，能够进一步增加债务的空间已经不大，房价继续上涨只会带来更大的风险。债务驱动的增长模式，最终还是要看居民收入和承受能力，总有一个限度。
房价上涨的本质就是一种货币现象，通过不断增加债务驱动的模式不可能一直持续下去。随着世界经济环境发生变化，控制风险将是接下来的主题。
房地产拉动经济的作用被严重高估