北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、*产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
张某文向本院提出诉讼请求：判令张某玲协助张某文办理北京市大兴区一号房屋产权过户登记手续。事实与理由：年，张某文为居住方便欲购买位于北京市大兴区一号房屋（以下简称涉案房屋），但由于张某文高龄，不容易通过20年贷款的审批，遂将涉案房屋登记于张某玲名下。涉案房屋首付款、装修、实际居住人、管理人均为张某文。现张某文多次要求张某玲变更登记，均遭到推脱，故张某文为维护自身合法权益，诉至法院。
被告辩称
张某玲辩称，不同意张某文的诉讼请求。本案没有借名买房合同或协议，也没有借名买房的合意。年，张某玲有购房需求，遂购买涉案房屋。首付款30万张某玲以现金的形式交纳，贷款20年每月由张某玲账户进行还款，房屋所有权证登记的所有权人为张某玲。张某文系张某玲之父，购买涉案房屋后，为表孝心，张某玲让张某文在涉案房屋居住。就张某文持有房屋买卖合同、维修基金票据、契税发票等情况，因购房后所有票据均放在涉案房屋内，张某文居住于此，方便取得，并不足以说明其是涉案房屋的实际所有权人。
就张某文向张某玲账户转账的情况，应是张某文向其唯一女儿张某玲的赠与。此外，年涉案房屋购置时并不存在限购*策，不存在张某文借名买房的现实基础，且张某文现在名下有一套公租房和一套商品房，并无购房资格。涉案房屋从年购买后至今20年时间里，张某文均未就房屋所有权人提过异议，若真为借名买房，不符合常理。事实上，张某文年事已高，受案外人孙某君蛊惑才有此诉讼，孙某君居住在涉案房屋内，年张某文投资孙某君的公司，张某玲劝阻后退出，双方由此产生矛盾。望法院查明事实，驳回张某文的全部诉讼请求。
法院查明
年9月1日，买受人张某玲与出卖人北京D公司签订《房屋买卖合同》约定张某玲购买涉案房屋。之后，涉案房屋所有权证下发，所有权人登记为张某玲，产别为私产，用途为住宅。
年9月1日、11月18日、12月2日，北京D公司分别开具金额为元、元、元的房款发票。年，税务部门出具涉案房屋的契税完税凭证。
年10月17日，张某玲与银行签订《个人住房按揭合同》，约定张某玲就涉案房屋贷款元，贷款期限为年10月17日至年10月16日。《个人消费贷款借款借据》显示，张某玲借款元。此后，银行按月从张某玲账户中划扣贷款。年6月17日，张某玲提前偿还了涉案房屋的全部剩余贷款.6元，之后，张某玲申请补发涉案房屋不动产权证书。
庭审中，就涉案房屋首付款，双方均主张系由其以现金方式支付。张某文主张其原为医生有退休金，有出资的实力，彼时张某玲尚无固定工作，没有购房的收入来源。张某玲主张首付款系其攒钱支付，但未提交取款记录等对其主张予以证明。就涉案房屋后续贷款还款，张某文主张均系其向张某玲账户转账或直接现金存款后在张某玲账户中划扣，有时其仅转存当月划扣款，有时转存多些慢慢划扣，年2月18日，其一次性向张某玲账户转账元，该笔钱已足以支付后续全部待还款。张某玲主张贷款由其偿还，张某文有部分转账系对其赠与，购房前张某文在东城区居住，购房后搬至涉案房屋居住，为给张某文一个单独的居住空间，其在海淀区居住。
为证明涉案房屋贷款实际全部由其偿还，张某文提交了张某玲存折的交易明细，从明细可知，该账户主要交易包括两类，一类是贷款的“分期扣”，一类是“现存”；提交了多张其向张某玲账户现金存款的回单或转账记录，多笔转账金额与当月待还贷款数额一致，时间从年持续至年，其中年2月18日，张某文向张某玲账户转账元；提交了年1月至6月，银行每月向其手机号码发送提示还款的短信。庭审中，张某玲主张之所以还款短信发送至张某文手机，是因为房屋贷款是双方一起办理的，当时只能留一个人的名字，因为其比较忙，就留了张某文的电话号码。
上述《房屋买卖合同》《个人住房按揭合同》《银行北京市分行个人消费贷款借款借据》、房屋所有权证、房款发票、契税完税凭证、还款存折均在张某文处。
为证明购房后，其实际管理使用涉案房屋、张某玲从未支付过相关费用，张某文提交了涉案房屋的维修基金交纳收据、燃气安装费收据以及大量物业费、水费、电费、取暖费等交纳凭证。张某玲主张因其不在涉案房屋居住，遂有时由张某文交纳费用，其在时，涉案房屋物业等费用均由其交纳。就此，张某玲并未提交相关证据予以证明。
张某文提交的张某玲向其发送的短信显示房屋归张某文，对此，张某玲辩称上述短信的发送号码确为其所有，但其手机曾遗失过。
为证明其为涉案房屋的所有权人，张某玲主张除涉案房屋确权登记、对外缴费等均以其名义进行外，其在年、年为涉案房屋购买冰箱、热水器，并提交了两张发票予以证明。此外，为证明其基于孝心让张某文居住于涉案房屋内，张某玲提交了张某文生病住院就医的记录，其为张某文购买腿部按摩器的购物凭证，佐证其对张某文进行了照顾。
另，张某文向本院提交了购房核验查询结果单，显示的核验结果为“初步核验通过”。
裁判结果
张某玲于本判决生效之日起三十日内协助张某文到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区一号房屋过户手续，过户至张某文名下。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人所提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点是张某文是否为涉案房屋的实际购买人，即张某文与张某玲之间是否存在借张某玲之名购买涉案房屋的情形，就此，法院根据审理查明的事实、举证责任分配规则、证据证明力规则等分析如下：
首先，从涉案房屋首付款支付及后续贷款偿还情况来看，就首付款，双方均主张系其以现金方式交纳，又均未提供证据予以证明，就张某文与张某玲的父女关系及购房时双方的工作收入情况来说，张某文具有更大的出资可能性。就涉案房屋后续贷款偿还，张某文持续多年向张某玲账户存款或转账，张某玲辩称存款或转账均系张某文对其的赠与，张某文不予认可。综合张某文持有张某玲的还房贷存折、多年持续性转款、每次转款数额与涉案房屋当月或当年待还房款数额相当这些情况，张某文向张某玲账户存款或转账系为偿还涉案房屋贷款的可能性更大。张某玲另辩称，涉案房屋贷款部分由其偿还，但并未举证证明哪部分贷款由其偿还，其资金来源为何，而就其年6月17日提前还款的部分，亦是从张某文向其转款的账户中支取，故法院对其辩称不予采纳。
其次，从涉案房屋的实际使用情况和重要材料、日常支出票据等的保管情况来看，涉案房屋购置后一直由张某文单独使用；张某文持有一般均由实际购房者才保管的《房屋买卖合同》《个人住房按揭合同》《银行北京市分行个人消费贷款借款借据》、房屋所有权证、房款发票、契税完税凭证、还款存折；持有一般由实际交款人才留存的物业费、水费、电费、取暖费等交款凭证。就此，张某文系涉案房屋的实际使用人，涉案房屋由其出资购买的可能性较大。张某玲“出于尽孝让张某文居住在涉案房屋内，涉案房屋相关材料放置于房屋内”的辩称过于牵强，法院不予采信。
最后，从张某玲发送给张某文的短信可知，张某玲自认涉案房屋的实际所有权人是张某文，张某玲虽不认可短信的真实性，辩称其手机曾丢失，但未提交证据证明其主张，法院依法对上述短信的真实性予以确认，对张某玲的辩称不予采纳。
综上，张某文所提交的《房屋买卖合同》《个人住房按揭合同》《银行北京市分行个人消费贷款借款借据》、房屋所有权证、房款发票、契税完税凭证、还款存折、存款或转账记录以及物业费、水费、电费、取暖费缴费凭证，加之张某玲的自认等证据可以形成一条证明借名买房事实存在的完整证据链条，张某文借张某玲之名买房的事实存在高度盖然性，法院依法认定双方之间存在借名买房合同关系。
依法成立的合同受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，就张某文借名买房的理由，张某文称系因其年纪大不易通过银行贷款的审批，张某玲未就借名原因进行解释。鉴于张某文购买涉案房屋时北京市尚不存在限购*策，且涉案房屋并不存在其他限制交易的条件，张某文的解释具有一定合理性，法院予以采信。张某文为获取银行贷款而借名买房，虽违反了银行的信贷监管*策，但房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，张某文与张某玲的借名买房的行为尚未达到侵犯公共利益的程度，双方之间的借名协议应属有效。现涉案房屋购买后登记在张某玲名下，张某玲负有将涉案房屋过户至实际购买人张某文名下的义务。故就张某文要求张某玲协助其办理房屋产权过户登记的诉讼请求，法院予以支持。