来源：中国基金报
最新房贷利率数据出炉了！在去年12月首次出现下降后，今年1月全国首套房贷款平均利率再次出现下降！等着买房的人要笑了？可以出手了吗？
基金君发现，今年很多买房的人仍然是持观望态度，跟往年的热度相去甚远。一些分析师认为，未来房贷利率还有下降空间，有望持续下行。那么，现在最新的房贷利率情况到底是怎么样的？今年房地产市场的交易、成交量情况如何？房企销售情况怎么样？房价有没有真的松动？一起来看看。
首套房贷利率再降！
多个城市在下降后保持稳定
融大数据研究院监测数据显示，年1月全国首套房贷款平均利率为5.66％（相当于基准利率1.倍），环比上月下降0.35％。这是在年12月全国首套房贷款平均利率23个月以来首次出现下降后，再度出现下滑！
但是，同比年1月首套房贷款平均利率5.43％，该数字仍然上升了4.24％。
融数据显示，从35个主要城市首套房贷款平均利率来看，目前最低的还是上海5.09％，较上月持平；最高值是武汉6.16％，较上月下降8BP。本月共有7个城市利率出现下降，分别是哈尔滨5.74％较上月下降31BP、天津5.48％较上月下降21BP、青岛5.69％较上月下降13BP等；但是这个数字较上月17个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持稳定。
另外，北上广深一线城市中，年1月上海首套房贷平均利率为5.09％，广州为5.55％，深圳为5.57％，均较上月持平；但北京首套房贷款平均利率为5.43％，较上月回落2BP，为连续两个月出现下降。业内人士认为，北京对于*策以及市场的敏感度高，一般会较早反映出市场变动。
二套房贷平均利率6.02％
已连续3个月回落
实际上，二套房贷款利率已经持续下降3个月。融大数据研究院监测数据显示，年1月全国二套房贷款平均利率为6.02％，较上月回落2BP，已连续三个月出现回落，本月二套贷款平均利率环比下降0.33％。
同时，融数据也显示，35个城市家银行分（支）行中，二套房贷利率有32家银行执行基准上浮10％，较上月新增8家；有39家银行执行基准上浮15％，较上月新增7家；有家银行执行基准上浮20％，较上月减少11家；有家银行执行基准利率上浮20％以上，较上月减少4家。
房贷利率下降带来哪些好处？
部分市场人士认为，房贷利率的松动，跟去年四季度央行多次定向降准有关系。
房贷利率下降，对买房者来说，肯定是件大好事。我们先来了解一下基准利率、房贷利率、银行上浮或者打折那些事，究竟是什么意思。
房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。
央行给出基准利率，央行会根据市场变化和国家*策对基准利率进行调整。最近一次调整发生在年10月24日，现在实行的“4.9％”就是来自于那一次调整的五年以上长期年贷款利率。
我们去买房办贷款时，银行给到的利率一般并不是跟基准利率一样。因为各个商业银行会根据经营情况，在*策允许范围内进行打折或上浮。所谓房贷利率上浮，是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9％，上浮10％意味着房贷利率涨到5.39％，计算方法是4.9％+4.9％X10％=5.39％。这是在办理贷款时银行给你的利率。当然也有打折的，比如九折、九五折都比较多见。
对买房的人来说，房贷利率下降有何影响？基金君给您算一下就明白了。
比如原来某银行的房贷利率是在基准利率上浮20％，现在变成上浮10％，房贷利率有所下降。如果以万元（等额本息还款）按照25年个人住房按揭贷款来算，每月月供是多少？在房贷利率下降的情况下，现在能省多少钱？
基金君用计算器算了一下，原来上浮20％情况下，需要还款月供是元左右，需要支付的利息是.19万元；但是现在上浮10％的情况下，需要还款的月供下降到元左右，需要支付的利息是.52万元，所以比起之前节省了17.67万左右。
未来房贷利率还会下降吗？
融大数据研究院分析师李唯一表示，从目前市场资金情况以及央行的定向调整*策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。
但是，中原地产首席分析师张大伟则认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。
然而，看看实际一线的感受，认为房贷利率并未松动。据21世纪经济报道采访，对上海、合肥、南京等热点城市的房贷*策进行了调查，截至目前，四大行以及招商银行在房贷利率上未发生变化，首套房上海地区扔执行9.5折，且多位大行个贷经理表示，基本无法给到9折。而南京和合肥等地区，首套房贷利率大多仍是上浮20％，少部分上浮15％-20％，二套房贷利率多数上浮25％以上。
也有媒体报道，近日走访了沪上多家银行发现，上海地区的首套房贷利率确实出现下调。在基准利率（4.9％）上打95折即4.％的银行不在少数，还有不少银行则是新增了这一优惠。一位中信银行的客户经理表示，目前银行已经执行了95折优惠*策，不过，需要进行资质审核。而江苏银行和中信银行的95折首套房贷利率优惠是近期才有的。
据融大数据研究院不完全统计，上海地区新增加5家银行首套最低可执行95折优惠，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行之前就执行首套95折利率外，江苏银行、中信银行、招商银行、交通银行、上海农商等5家银行目前也执行95折利率，目前上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家，首套利率平均水平出现年首降。
开年楼市成交量大跳水
春节前后部分城市进入“休假模式”
事实上，现在很多购房者都持观望态度，没有形成强烈的购房预期，客户处于比较冷静的等待期。与此同时，伴随着成交量的下降等情况发生，楼市冬天还在延续。
年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。据易居研究院监测，年1月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31％，同比下降14％。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36％，同比增长19％；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30％，同比下降14％；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30％，同比下降21％。
有媒体报道称，年开年，由于春节假期，有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。另外，返乡置业热度不再，导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。然而，过去两年春节期间，三、四线城市楼市是成交主力。
比如某三四线城市房企人士表示，往年春节返乡置业的成交量，大概占到全年的30％。今年很多项目降价了，销售也没什么起色。
另外，易居数据也显示，1月份，30个重点城市整体成交6万平方米，环比下跌31％，同比也有14％降幅，表现出淡市下购房意愿不振的事实，主要在于年下半年起市场转凉，观望情绪愈加浓厚，购买力不足后继需求乏力，与此同时1月新增供应严重不足也导致成交下滑。
一线城市成交万平方米，环比锐减39％，同比增加17％，但较年月平均成交量仍有3％的不足，北上广深4城成交绝对量仍低位徘徊。其中广州高位回落，环比跌幅近六成；受极低基数影响，北京同比倍增，但成交量仍处低位。
二三线城市总体成交万平方米，环比下降30％，同比也有16％的下滑。分城市来看，环比仅沈阳、西安成交面积高于上月；同比则仅昆明、福州、长春、成都、苏州、厦门、沈阳、合肥、南宁9城好于去年。其余城市同环比均有不同程度的下跌，其中热门城市如杭州、重庆同环比跌幅均超40％。
业内人士分析，这种下降有偶发因素，也有市场逻辑。比如部分地区在去年12月销售量集中释放，跟年底冲刺销售目标有关，但今年初有临近放假等因素，导致交易面积环比下滑。
有意思的是，中原地产的数据也显示，从春节前一个星期开始，一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间，一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止（北京、上海、广州、深圳等城市大多只有个位数的网签），春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。
中指研究2月12日发布的数据也显示，春节期间（2月4日-2月10日）受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2％；包括上海、广州、苏州、福州等17个城市住房销售成交同环比均有所下降。但随后，2月11日到2月17日，中指研究院的最新数据显示，成交方面，主要城市成交量较节前减少71％，23个城市无成交，青岛、福州成交量较大。
房企开年销售低迷
龙头房企同比30％跌幅
再从房企的角度看，开年以来销售低迷。中原地产数据显示，截至2月13日，30家企业年内销售总计.4亿元，同比年同期的.76亿元，下调了11％。
同时，据克而瑞数据，1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额.6亿元，同比下降19.02％，权益销售金额.6亿元，同比下降13.40％。2月上旬的情况也没有很大改观。有分析认为，主要因为年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱。
长江证券报告则表示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。
据21世纪经济报道，“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30％左右的跌幅，销售降速明显。万科公告显示，今年1月的销售金额为人民币.8亿元，同比下降了28.21％；碧桂园仅公布了权益金额，为.7亿元，中原地产测算，碧桂园出现28.1％的同比跌幅；而恒大在1月拿下.7亿元，同比下降达32.9％。
但是，像华润置地、中海、保利等国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币.9亿元，按年增长46.6％；保利则实现签约金额.91亿元，同比增长6.14％。
部分城市房价也在跌
除了房地产交易量下降，一些城市房价下降，但现在有所好转。据相关数据显示，百城二手房均价今年连续第七周下跌。
诸葛找房数据研究中心发布报告指出，年第7周百城二手住宅持续下行趋势，但跌幅有较大程度的收窄，均价元/平方米，环比上周均价仅下跌0.02％，几乎持平。经过长期的市场探底下跌，当前市场愈加稳定。年第7周环比跌幅最大的城市是昆明，环比涨幅最大的城市是嘉兴。
报告称，分城市等级来看，各城市等级市场均有不同程度的好转，一线、三四线城市跌幅持续收窄，二线城市止跌转涨。市场的持续下行使得下跌空间逐渐减少，叠加春节假期的利好因素，市场下跌趋势得到缓解。其中监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨0.01％；一线城市跌幅最大，环比上周下跌0.12％；监测三四线城市均价微跌0.02％。
同策研究院总监张宏伟认为，即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。此外，对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降，市场才会好转。
楼市*策“以稳为主”
多地放宽落户*策
关于当前的楼市*策，基金君了解到，仍然是以稳为主。
前不久，上海表示将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控*策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期。深圳表示，年要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。年以来多省市已作出表态，整体调控以稳为主。
值得注意的是，今年多地进一步放宽落户*策，人才争夺持续升温，也将对其房地产市场产生影响。比如西安规定具有本科（含）以上学历的人员落户不再受年龄限制，全国高等院校在校学生均可迁入西安市落户。常州规定缴纳社保满一年或者租赁房屋满五年的，本人、配偶和未成年子女可以申请在常州市落户。