短短10多年时间商铺从“一铺养三代”，变成了“一铺坑三代”中间到底发生了什么事情，在近这两年时间内，商铺的分化非常的厉害，有的挣得盆满钵满，有的即便包括管理费和非常低廉的价格还是租不出去。
见过20年前购买的商铺，总价15万，现在每年收入15万；
经过10年前购买的商铺，万每年收租也12万；
近几年时间也看到了不少人，花大价钱购买三部，到最后一最低廉的价格都租不出去，只能烂在手中，甚至商铺买到手三五年时间还没收过一分钱租金。
了解商铺的特性才能知道是否适合自己购买，因为有些人不适合做这类型的投资：
商铺是属于长期回报：
商铺和公寓都是40年产权，各方面的性质都并不会相差太多，公寓可以住人，商铺不可以住人，从土地的本质上去观看，这两类型的东西是没有任何的区别的。
终于在近这几年流行起来了，有不少人说公寓是个坑，也有人说公寓是一个不错的理财产品，站在不同的角度最终看到了不同的问题。
站在被坑的角度去思考问题，往往说商铺公寓是坑的人，是没有搞清楚商铺、公寓的根本意义，这里重点提醒商铺和公寓，包括所有40年产权的东西都并非是靠短期收益回报的，除非是土地。
假设一个小区有公寓、商铺、商品房，经过几年的时间沉淀之后，最终商品房的价格翻了一倍和公寓和商铺的价格却没有出现大幅度的上涨，整体的房价还是跟原来相差无几。
投资者更倾向于短期的利益回报，投资一笔资金进去，希望在短短的几年时间内，能得到巨大的收益回报。收益越高，存在的风险系数也就越大，房地产业同样如此，但是近几年的房地产市场凭借着*策以及购房的热情才出现了一路大涨的情况，觉得买房是最好的投资产品。
从短期的收益回报来看还是有一定的缺陷，虽然公寓的总价相对较低，但是需要缴纳50%的首付，整体的支出成本也就变高了，人们就觉得公寓和商铺的投资就是一个大坑。
站在盈利的角度去观看，公寓并非是短期的升值回报，那么肯定是靠长期的收益回报才会觉得盈利。
根据相关的数据统计，公寓和商铺的年化收益为8%，根据目前市面上三年一递增的原则，基本上10年时间商铺和公寓就完全的回本了，生下来的二三十年时间全部处于一个盈利的状态。公寓带来的并非是升值的财富，而是持续收益的回报，细水长流才是最理想的状态。
经常在一些新闻报道，短视频中介朋友圈，看到有人一下子购买10多20套公寓，第一感官就觉得开发商找人来做托，根据真实的了解之后，确实是有人购买这么多公寓，作为投资。
发现一个非常奇怪的现象，一般投资公寓和商铺的人往往是不缺钱的人，而且经受得住“诱惑”，非常坚定自身的方向，假设一套房子10年就收益回报了，剩下的20多年时间每套房子公寓元计算，20套公寓每个月的租金收益回报4万元，而且这种收入都是处于持续的，并非是中途会断掉，压根都没有考虑过会把房子卖掉，很享受做“包租公”的感觉。
商品房的租售比是非常的低的，根据年全国范围内的租售比进行观看，租金回报率基本上都是在2%以内，一套房子至少要租45年以上才可以回本，所以是属于不可行的状态。
投资公寓和商铺的人要记住一点，必须耐得住“寂寞”，不然商铺和公寓的投资就是属于失败产品。
为什么说耐不住寂寞？最终商铺和公寓就属于失败的投资产品，最主要原因是卖很难卖得掉。
公寓和商铺的整体流动性较差，最主要的是跟所承担的税费成本有紧密的关联。
营业税：（评估价-上手发票价）×5.5%
土地增值税：（评估价-原上手发票价）×30%~60%（有4个等次，分别为30%、40%、50%、60%）根据差额的大小，最终选择的档次也就不一样，所以一旦出现大幅度的增值，最终所产生巨额的税费。
个人所得税：（评估价-原上手发票价）×20%
契税：成交价或者是评估价3%。
商铺和公寓包含的税费还有非常多，虽然剩下来的费用并不高，但也是占据了其中的一部分，房屋的价格一直涨不上去，基本上是跟这些税费有着巨大的关系，假设房屋的价格跟商品房的价格上涨这么高，有50%以上的金额都是要上交给国家的，所以上涨和不上涨基本上没有太大的意义了。
商品房有很多税费优惠*策在内，比如满两年免增值税，满5年唯一免个人所得税，商品房对比商铺最大的优势就是税费没有这么重，而且还可以免交税费，最终商品房升值的空间就大了很多，如果商品房也像商铺和公寓这样的*策限制在内，基本上房屋的价格也并不会出现租金这么大幅度的上涨。
商铺出现了严重的分期化，过去的商铺是稀缺的，现在的商铺并非是稀缺的，而是多如牛毛。国内的房地产市场是在年经历了金融危机之后，才是正式的爆发的房地产企业注册制，数量也达到了10万余家。每一个小区下面一圈都是商铺，但真正核心地段的小区不多，核心的商铺同样也是不多，这类型的商铺相对来说是有一定的核心价值所在，因为未来的人群都会集中在这个区域消费。
非核心区域内的商铺同样也是打着“一铺养三代”的口号吸引了更多的人入手，购买商铺，最终结果证明购买非核心区域内的商铺，90%都是入了坑。
商铺不是很吃香吗？为什么会出现这种情况？
在过去的商铺确实是很新鲜，因为比较稀有，而且小区都是在主要的核心地段，最终产生的租金价格随着人流的集中慢慢的提升。
现在的商铺在核心地段也并没有过去的商铺这么吃香的，最主要两方面原因，对整体的实体经济冲击非常的大。
在电商领域，近些年来随着电商的异*突起，对实体行业的冲击也是非常的巨大，销售的价格往往都要比实体门店所销售的价格便宜，随着现在移动互联网的发展，网购更是成为了人们日常生活中不可替代的部分之一。
房屋的价格在近几年出现大幅度的上涨，租金也同样是出现快速的飙升，不少实体门店基本上都维护不到最基本的租金和人力成本开销，最终坚持不下去，选择倒闭，现在观看周期小边的最多的行业是中介、药店、装修公司、美容院。
对于商铺的投资要谨慎、谨慎
目前房地产整体的发展趋势已经不行了，另外我们不要选择商铺是短期内的盈利，而是选择长期内的盈利。
从年开始，我国就大力地宣称要推动内需经济的增长，目前对房地产、教育、电商反垄断等各方面的巨头都做出了全面性的冲击，未来人们的整体消费力会有一部分回归到实体门店。
未来整个房地产市场随着保障性住房的出现，整体的住房压力并不会这么高，整体的消费也慢慢的提升，内需经济起来了，实体门店的经济同样也会起来。
的房子近几年没有这么快起到这些关键的作用，于是在选择商铺的时候，必然的是选择核心地段的中心，另外还要考虑可以做重餐饮行业的，比如餐饮、理发等各方面在网上没办法完成的行业，在实体门店依旧是处于吃香的状态。
购买一个商铺，如果仅用于出租用途，首先要考虑好，有什么行业是可以来自己的商铺操作的，另外如果自己也有生意想做的情况下，那么购买一个商铺可以解决自己目前所要做的生意难题，那才是最好的投资。