01
案情简介
王某于2月8日与临沂某置业公司签订了商品房预售合同，约定王某购买临沂某置业公司开发的位于临沂市北城新区某小区楼房一套，房屋总价款为元，双方签订了《商品房预售合同》。于2月23日按合同规定的日期向临沂某置业公司支付了合同约定的购房首付款元，临沂某置业公司为王某开具了全额首付款的收据，对于剩余的尾款，王某也按照合同约定向银行办理了按揭贷款。
根据《商品房预售合同》约定，“出卖人应当在商品房交付后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案并书面通知买受人向房产管理部门申请办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已交付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行，直至取得房产证。”后临沂某置业公司按照合同约定向王某交付了房屋，王某对房屋进行了装修入住，但临沂某置业公司却以未收到王某通过置业顾问王某芬付给临沂某置业公司的元为由，开发商以各种理由将王某手中的首付款收据骗回销毁，后开发商拒不配合王某办理房屋所有权证。王某多次和临沂某置业公司协商均达不成一致意见。
02
办案经过
王某通过朋友联系到山东泽钧律所的李全利律师寻求法律帮助，李律师为王某做了详细解答，并告知置业顾问王某芬代收首付款的行为属于职务行为，且开发商为王某曾经出具过全额首付款收据，开发商还出具证明配合王某办理了银行按揭贷款，足以证明开发商已经收到王某的全额首付款，开发商的抗辩理由不能成立，应当配合王某办理不动产登记证书。但是王某仍然有所顾忌，因为临沂某置业公司实力雄厚，王某多次与临沂某置业公司沟通都被无理拒绝，王某担心临沂某置业公司会干扰法院办案，李律师告诉王某要相信法律。
王某还是选择了通过法律途径依法维权，李律师为王某制定了一套完整的诉讼方案。庭审中，开发商提出了王某没有全额支付首付款的抗辩理由。李全利律师提出了如下代理意见：
王某已经向临沂某置业公司付清了全部购房款，其中包括剩余首付款元。临沂某置业公司应当为王某开具全额购房款的发票，并配合王某办理房产证，临沂某置业公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。
一、王某芬是临沂某置业公司的置业顾问，艺名叫王某萍。王某一直和王某芬联系在临沂某置业公司处购房事宜，王某有理由相信王某芬有资格代收剩余首付款元。王某芬履行的应当是职务行为，其行为法律效力应当由临沂某置业公司承担。
二、王某芬收到剩余首付款元后，临沂某置业公司为王某出具了全额首付款的收据，也可以证明临沂某置业公司收到了剩余首付款元。后临沂某置业公司以欺骗手段将王某手中的首付款收据收回，王某手中的首付款收据复印件和王某与临沂某置业公司财务人员、法务人员的通话录音足以证明临沂某置业公司为王某出具过全额首付款的收据，临沂某置业公司承认该张收据已经作废也印证了临沂某置业公司曾为王某出具过全额首付款的收据。临沂某置业公司后以王某芬没有将剩余首付款元交到公司，被王某芬个人侵占为由，让王某继续交纳剩余首付款元，实为转嫁自身管理漏洞带来的风险。
三、临沂某置业公司向中国农业银行申请借款时，临沂某置业公司为申请人出具了首付款收据，王某从银行贷出了房贷，且临沂某置业公司为王某办理了交房手续。庭审中，临沂某置业公司却辩解是为了顾惜王某的声誉，配合王某办理银行贷款是为了王某能早交房，才为王某开具了首付款收据并办理了交房手续，而未来得及要求王某补足首付款，明显有违逻辑和常理。否则，临沂某置业公司岂不是帮助骗取银行贷款。
四、根据《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定“预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，也就是说王某作为购房人到银行办理抵押贷款的前提是支付购房首付款。
综上，王某提供的证据足以证明王某已经全额支付了全部购房款，特别是剩余购房款元。王某提供的全额交纳首付款的收据虽为复印件，但是能够和临沂某置业公司的当庭陈述及其他证据相互印证。临沂某置业公司弄虚作假，滥用优势地位，毫无信用可言，恶意侵害消费者合法权益，请求法院依法驳回临沂某置业公司的诉讼请求。
03
办案结果
最终一审法院支持了王某的诉讼请求，判决临沂某置业公司为王某开具全额购房款发票，并协助王某办理不动产登记，同时要承担违约责任。
一审宣判后，临沂某置业公司不服一审判决提出了上诉，二审法院维持了一审判决。
04
案件启示
在这个案件中，因临沂某置业公司是当地著名的房地产开发公司，王某在通过法律途径维权以前是有所顾忌的，经过李律师的分析，王某看到了案件胜诉的希望，最终也选择了通过法律途径维护自己的合法权益，法院最后也依法做出了对王某有利的判决。这个案件也给很多购房者以启发，为了保险起见，一定将购房款打入开发商的对公账户，避免造成不必要的麻烦。作为房地产开发商的临沂某置业公司更应该反思，要加强管理，依法治企，避免造成不必要的损失，这个损失不仅只是经济的，还有声誉的。
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山东泽钧律师事务所